Usufruto é impeditivo para declaração da usucapião extrajudicial

1ª VRP/SP: Registro de Imóveis. Usucapião extrajudicial.

Processo 1104096-79.2019.8.26.010

Dúvida – Registro de Imóveis – Leonor Selva Barbosa – Vistos. Trata-se de dúvida suscitada pelo 18º Oficial de Registro de Imóveis da Capital a requerimento de Leonor Selva Barbosa após negativa de registro de usucapião extrajudicial. A requerente protocolou pedido administrativo de usucapião na modalidade extraordinária tendo por objeto o imóvel matriculado sob o nº 66.181 do 18º Registro de Imóveis da Capital. Alega que era usufrutuária do imóvel, mas que tal condição alterou-se quando celebrou união estável, pois com tal fato o usufruto teria cessado por cláusula resolutiva, sendo que passou a exercer posse como se proprietária fosse, além de preencher os demais requisitos para declaração da prescrição aquisitiva. Regularmente instruído e autuado o procedimento, foram realizadas as notificações previstas em lei e não foi apresentada qualquer impugnação, com exceção da publicação de edital, que não foi publicado pois o Oficial vislumbrou óbice na natureza da posse da requerente, por ser ela usufrutuária do imóvel, usufruto este que tinha por condição resolutiva o casamento da requerente. Como esta não se casou e o usufruto não foi cancelado, continua a ser usufrutuária do imóvel, inexistindo posse justa que fundamente a usucapião (fls, 642/644). A requerente pediu reconsideração da decisão ou remessa dos autos a este juízo (fls. 656/690), aduzindo que não houve impugnação ao pedido, que a ata notarial atestou a posse com animus domini, que a modalidade extraordinária dispensa comprovação de justo título e boa-fé e que houve transmudação do caráter da posse. O Ministério Público opinou às fls. 699/701 pela procedência da dúvida, mantendo a negativa ao registro. É o relatório. Decido. A presente dúvida tem por fundamento o Art. 17, §5º, do Prov. 65/17 do CNJ, que permite a suscitação de dúvida em face de decisão do Oficial de Registro de Imóveis que rejeitar requerimento de usucapião extrajudicial. Nestes termos, cumpre a este juízo analisar se preenche a requerente os requisitos da usucapião, lembrando sempre que o procedimento extrajudicial tem cognição limitada e não impede rediscussão pela via judicial, conforme Art. 216-A, §9º, da Lei de Registros Públicos. Dito isso, esclareço que a mera inexistência de impugnação não leva ao automático reconhecimento do pedido. Tratando-se de meio de aquisição de propriedade (e consequente perda pelo proprietário tabular), cumpre ao Oficial de Registro de Imóveis garantir que estão preenchidos os requisitos legais que autorizam o reconhecimento da prescrição aquisitiva, impedindo o reconhecimento quando o requerente, apesar de não sofrer qualquer oposição, não tem direito a aquisição da propriedade pela via do usucapião. Assim, fica desde logo afastado o argumento da requerente quanto ao silêncio do proprietário tabular, que apesar de fazer presumir sua anuência, não obriga o Oficial a reconhecer pedido inapto por outros fatores. Quanto a ata notarial, em que pese seu inegável valor probatório, a simples afirmação em seu conteúdo de que foram preenchidos os requisitos possessórios não vincula o Oficial de Registro. Isso porque foi a este último que a legislação incumbiu de realizar os trâmites para a declaração de usucapião, com análise de todos os documentos protocolados que, em seu conjunto, incluindo a ata notarial, permitem reconhecer o preenchimento dos requisitos legais. A ata notarial sem dúvida expressa a percepção sensorial do Tabelião quanto aos fatos verificados, não podendo ser desconsiderada principalmente quanto aos fatos relativos a situação contemporânea do imóvel. Assim, se o Tabelião atesta que o requerente ocupa o imóvel, que não há sinais de oposição a posse e que o requerente é conhecido na região pelos vizinhos, tais fatos não podem ser simplesmente afastados pelo registrador, dado sua presunção de veracidade. Todavia, aqueles elementos constantes da ata notarial relativos a fatos passados ou mera descrição de alegações e documentos trazidos pelo próprio requerente são passíveis de reavaliação pelo registrador, principalmente quando confrontados com outros documentos e impugnações trazidos ao processo administrativo que corre perante a serventia imobiliária. No presente caso, a ata notarial de fato comprova que a requerente tem posse atual sobre o imóvel, como se denota da autorização dada a Tabeliã para ingresso no imóvel. Todavia, as alegações referentes a posse passada foram apenas descritas em conformidade com o pedido da requerente, sendo citados os documentos apresentados. Veja-se que não há nenhuma manifestação conclusiva pela Tabeliã acerca da natureza da posse. Na ata consta apenas que “a requerente declara que a posse que exerce desde o início da União Estável é exercida com animus domini, sendo mansa, pacífica, contínua e de boa fé há mais de 15 (quinze) anos, o que caracterizaria os requisitos para a concessão da Usucapião Extraordinária”. Ou seja, a ata faz prova tão somente de que a requerente fez tais declarações, mas não que os fatos declarados são necessariamente verdadeiros, permitindo uma reavaliação pelo Oficial de Registro. Não por outra razão, consta da ata: “A requerente foi ainda cientificada de que esta ata não tem valor de confirmação ou estabelecimento de propriedade, servindo apenas para a instrução de requerimento extrajudicial de usucapião para processamento perante o registro de imóveis competente.” Fica, portanto, afastado o argumento de que a ata notarial comprovaria a posse ad usucapionem da requerente. Quanto a modalidade de usucapião, de fato o Art. 1.238 do Código Civil dispensa a necessidade de boa-fé e justo título para reconhecimento da usucapião extraordinária. Todavia, o requisito do animus domini continua existente, pois o requerente deve “possuir como seu” o imóvel. Ou seja, não basta a mera posse, mas a posse exercida como se proprietário fosse. Por tal razão, superado também o argumento de que a modalidade de usucapião representaria seu reconhecimento com o mero exercício da posse por prazo de 15 anos, já que tal posse deve ser qualificada com o animus de proprietário. Resta, por fim, o argumento relativo a transmudação da propriedade. E, aqui, a posse precária, a título de usufruto, não foi alterada. O R. 3 da matrícula nº 66.181 é claro: a requerente, Leonor Selva Barbosa, em virtude de separação judicial, passou a ter o usufruto do bem, até que “venha a se casar novamente”, hipótese na qual o usufruto seria extinto e o imóvel restituído ao detentor da nua propriedade. Além disso, a requerente foi obrigada a habitar o imóvel com os filhos até que estes atingissem 21 anos. A leitura de tais cláusulas deixa claro que, quando da separação, o usufruto restou atribuído à separanda visando garantir que esta e seus filhos não fossem privados de moradia digna, com “diminuição no seu padrão de vida”, como consta da matrícula. Todavia, fica claro também a natureza passageira de tal usufruto, sendo que a propriedade plena retornaria ao nu proprietário tão logo a usufrutuária se casasse novamente. Ou seja, a requerente tinha ciência de que, casando-se, teria que restituir o imóvel a seu ex-marido, não sendo sua proprietária. Prejudicado, assim, o animus domini necessário ao reconhecimento da usucapião. E nem se diga que, com a união estável, a natureza da posse seria alterada. Isso porque, em que pese a união estável dever ser pública para restar caracterizada, tal publicidade não é ampla em nem gera efeito de presunção de reconhecimento por toda a sociedade. É dizer que não houve prova de que o ex-marido sabia da união e por isso aquiesceu com a utilização da propriedade por ela. A cláusula é clara quanto a necessidade de casamento, e não mera relação com outra pessoa. E o casamento é solenidade pública, com publicação de proclamas e registro com ampla publicidade perante terceiros no registro civil. Assim, até poder-se-ia considerar que, mesmo casando, e não havendo qualquer ato pelo nu proprietário visando reaver a propriedade, a natureza da posse seria alterada, pois este saberia que o usufruto estaria extinto e assim não agiu, já que o casamento de fato gera presunção de ciência por terceiros devido a sua publicidade inerente, advinda do registro e demais formalidades. Com a união estável, contudo, não há tal presunção. Por isso, não há que se dizer que o nu proprietário omitiu-se em reaver a propriedade, já que não houve efetiva existência do fato necessário a realização da cláusula resolutiva, transmudando-se a natureza da propriedade. A requerente não se casou, podendo usufruir do bem, e tenta agora adquirir sua propriedade quando sabidamente não ocupava o bem como proprietária, mas como usufrutuária. Na lição de Benedito Silvério Ribeiro: “A posse, sendo a mera detenção material da coisa, não vai além dessa relação de fato (disposição física), a intenção não ultrapassa a vontade de não abandonar a coisa. É o caso do locatário, do usufrutuário, do comodatário, que detém a coisa em lugar do proprietário” (Tratado de Usucapião, vol. 1, p. 601). Portanto, a requerente não exerce a posse com animus domini pois sabe, e sempre soube, que era usufrutuária do bem, e não sua proprietária. Casando-se, ou com sua morte, o usufruto será extinto, e o bem revertido ao nu proprietário (ou seus herdeiros). Mas a propriedade plena não poderá ser adquirida pela requerente se não por negócio jurídico com o nu proprietário, pois não preenche os requisitos necessários a obtenção da propriedade por usucapião. Lembro, por fim, que tais conclusões são tomadas com os elementos presentes nestes autos, não havendo impedimento para que a requerente busque a via judicial com o fim de produzir outras provas e buscar a alteração do entendimento aqui exarado. Do exposto, julgo procedente a dúvida suscitada pelo 18º Oficial de Registro de Imóveis da Capital a requerimento de Leonor Selva Barbosa e mantenho o óbice referente ao pedido extrajudicial de usucapião. Não há custas, despesas processuais nem honorários advocatícios decorrentes deste procedimento. Oportunamente, arquivem-se os autos. P.R.I.C. – ADV: RUBENS GOMES HENRIQUES (OAB 383120/SP)

Fonte: DJE/SP 11.11.2019

Registro de Imóveis. Lei n. 9.514/97. Intimação por edital após infrutíferas notificações é procedimento correto. 1ª Vara de Registros Públicos de São Paulo

Processo 0052875-45.2017.8.26.0100

Pedido de Providências

Reqte.: Corregedoria Geral da Justiça

Interesdos.: 3º Registro de Imóveis da Capital – 2ª Vara Cível do Foro Central da Comarca de São Paulo Foro João Mendes – Marcio Pereira da Silva – Sentença (fls. 393/395): Vistos. Trata-se de pedido de providências encaminhado a este Juízo pela Egrégia Corregedoria Geral da Justiça, comunicando a formulação de ação anulatória cumulada com indenização por danos morais movida em face do Banco Santander e do Oficial do 3º Registro de Imóveis da Capital, perante o MMº Juízo da 2ª Vara Cível da Capital (processo nº 1062071-22.2017.8.26.000). Juntou documentos às fls.02/64. O registrador manifestou-se às fls.66/70. Esclarece que o ação foi ajuizada por Márcio Pereira da Silva, requerendo a anulação da consolidação da propriedade do imóvel, objeto da matrícula nº 87.484, em nome do credor fiduciário, sob o argumento de que não foi regularmente intimado, nos termos do art.26 da Lei nº 9.514/97. Informa que, ao contrário do que faz crer o requerente, agiu em estrita observância da lei (art.26 da Lei nº 9.514/97) e das Normas Extrajudiciais da Corregedoria Geral da Justiça (Cap. XX, itens 249 e 250), tendo utilizado os três meios de intimação autorizados, totalizando 14 tentativas infrutíferas para notificação, razão pela qual efetuou a intimação por edital do devedor, nos termos do Cap. XX, item 253 das Normas de Serviços da Corregedoria Geral da Justiça. Afirma que, após o decurso do prazo sem pagamento, procedeu a sua certificação e notificou o Banco Santander S/A para que solicitasse a consolidação da propriedade em seu nome e recolhesse o imposto devido, o que foi cumprido pela instituição financeira. Apresentou documentos às fls.71/292. A fim de evitar decisões conflitantes, tendo em vista que o feito envolvendo a anulação da consolidação da propriedade encontrava-se em tramite perante o MMº Juízo Cível, foi determinada a suspensão deste procedimento até o deslinde daquele feito, o qual foi julgado improcedente, sob a fundamentação de que o banco e o Oficial obedeceram todo o procedimento previsto na legislação atá a consolidação da propriedade do imóvel em nome da instituição financeira, sendo a decisão confirmada pelo Egrégio Tribunal de Justiça (fls.376/379 e 386/387). O Ministério Público opinou pelo arquivamento, ante a ausência de qualquer conduta irregular praticada pelo Registrador (fls.391/392). É o relatório. Passo a fundamentar e a decidir. Conforme o v. Acórdão de fls.376/379, proferido pela Egrégia 28ª Câmara de Direito Privado, a notificação de mora e posterior consolidação deu-se conforme previsto pelo artigo 26, § 7º, da Lei 9.514/97. Confira-se: “… É incontroverso que houve tentativa de notificação pessoal do apelante, realizada pelo oficial do registro de imóveis, tal como prevê o art.26, § 1º da Lei nº 9.514/97. Não localizado em três tentativas, seguiu-se à intimação por edital, nos termos do art.26, § 4º, da Lei nº 9.514/97. … Nesse contexto, não há que se falar em irregularidade no procedimento extrajudicial adotado pelos apelados, como bem ressaltou a decisão recorrida, que conferiu adequada solução à lide”. De fato, os documentos juntados pelo registrador às fls.77/292 demonstram que houve estrita observância às normas legais, sendo certo que ocorreram 14 tentativas frustradas de intimação do devedor para purgação da mora, resultando na intimação por edital nos termos do art.26, § 4º, da Lei nº 9.514/97 e Cap. XX, item 253 das Normas de Serviços da Corregedoria Geral da Justiça. Concluo, portanto, que não houve qualquer conduta irregular ou falta funcional do delegatário passível da aplicação de medida disciplinar, razão pela qual determino o arquivamento do presente processo. Deste procedimento não decorrem custas, despesas processuais e honorários advocatícios. Sem prejuízo, oficie-se à Egrégia Corregedoria Geral da Justiça, comunicando desta decisão. P.R.I.C. São Paulo, 1 de novembro de 2019. Tania Mara Ahualli Juiza de Direito (CP 406)

Fonte: DJE/SP 07/11/2019

Homologar partilha sem comprovar quitação do ITCMD é constitucional, diz PGR

A Procuradoria-Geral da República opinou pela constitucionalidade do artigo do Código de Processo Civil que prevê a possibilidade de expedição de sentença de homologação de partilha sem a comprovação da quitação do Imposto de Transmissão Causa Mortis e Doação (ITCMD).

O artigo foi questionado em Ação Direta de Inconstitucionalidade no Supremo Tribunal Federal, sob alegação de ferir a isonomia tributária. No entanto, segundo a PGR, embora repercuta sobre o modo de cobrança do crédito tributário, o dispositivo tem natureza processual e não trata da garantia do crédito tributário.

“O dispositivo não tem o alcance pretendido. Na realidade, ele versa sobre o patrimônio passivo do espólio, ou seja, sobre as dívidas deixadas. Admite-se a homologação da partilha ou da adjudicação, mesmo com a existência de credores do espólio, caso sejam reservados bens suficientes à quitação da dívida”, diz o parecer.

Artigo Questionado

O parecer foi expedido em ação apresentada pelo ex-governador do Distrito Federal, Rodrigo Rollemberg, contra dispositivo do Código de Processo Civil. Na ação, o ex-governador sustenta violação à isonomia tributária, prevista no artigo 150 da Constituição Federal, “bem como invasão de competência legislativa de lei complementar sobre garantias e privilégios do crédito tributário”.

Clique aqui para ler o parecer.ADI 5.894.

Fonte: Conjur

É possível a instituição de cláusulas restritivas pelo compromissário comprador?

Pergunta: É possível a instituição de cláusulas restritivas pelo compromissário comprador?

Resposta: De início, ressaltamos que o entendimento não é pacífico.

Considerando não ser possível a instituição de cláusulas restritivas pelo compromissário comprador, Ademar Fioranelli, ao discorrer sobre o assunto, assim explica:

“A meu ver, ostentar a condição de ‘titular de domínio’ é essencial para impor as restrições. Não obstante o art. 1.911, do atual Código Civil, mencionar que ‘a cláusula de inalienabilidade, imposta aos bens por ato de liberalidade, implica impenhorabilidade e incomunicabilidade’, o mesmo Código não distinguiu os direitos que o testador pode sujeitar à limitação, referindo-se unicamente a bens que, em sentido genérico, corresponderia a todo o acervo patrimonial, o que daria legitimidade para que o compromissário comprador, promitente cessionário ou cessionário limitassem tal direitos.

Ocorre que o titular de direitos de compromisso tem apenas um jus in re aliena, não compreendendo, portanto, todos os elementos da propriedade, não podendo, assim, limitar o que não possui.

(…)

O E. Conselho Superior da Magistratura de São Paulo, na Ap. Cív. 19.677-0/2, Comarca de São Vicente, j. de 7-7-1994, Des. Antonio Carlos Alves Braga, citando lição de Orlando Gomes, concluiu que restringir direitos dominiais é faculdade exclusiva do proprietário:

‘A cláusula de impenhorabilidade, como a de inalienabilidade, só podem ser instituídas pelo proprietário porque são requisitos, para a imposição da restrição ao direito de propriedade, que seja estipulada no título que serve de causa à transmissão do bem (…), e também que essa transmissão seja a título gratuito’ (Orlando Gomes, Direitos reais, p. 121).

‘Aquele titular de direitos de compromisso de compra e venda não tem disponibilidade plena do direito de propriedade. Estará, portanto, impedido de limitar o que não tem. Validar ato jurídico como esse ofende o vetusto princípio do direito segundo o qual nemo plus jus transfere.” (FIORANELLI, Ademar. “Das Cláusulas de Inalienabilidade, Impenhorabilidade e Incomunicabilidade – Série Direito Registral e Notarial”, 1ª edição – 2ª tiragem, Saraiva, São Paulo, 2010, p. 19-20).

Recomendamos, para maior aprofundamento no assunto, a leitura da obra acima mencionada.

Finalizando, recomendamos sejam consultadas as Normas de Serviço da Corregedoria-Geral da Justiça de seu Estado, para que não se verifique entendimento contrário ao nosso. Havendo divergência, proceda aos ditames das referidas Normas, bem como a orientação jurisprudencial local.

Negada usucapião extraordinária de bem penhorado no curso do prazo aquisitivo

USUCAPIÃO EXTRAORDINÁRIO – Alegação dos autores de que exercem a posse mansa e pacífica do imóvel de propriedade da ré desde 1997, onde, inclusive, estabeleceram sua empresa em 1998 – Improcedência – Insurgência dos autores – Descabimento – Imóvel usucapiendo que foi penhorado no curso do prazo para prescrição aquisitiva da propriedade – Constrição averbada na matrícula em 2003, cuja titular é a requerida – Presunção de ciência em razão do registro público – A litigiosidade do imóvel afasta o requisito do exercício da posse mansa e pacífica, imprescindível para o reconhecimento da usucapião – A condenação em sucumbência é corolário lógico do resultado de improcedência da ação – Decisão mantida- RECURSO DESPROVIDO. (Relator: Miguel Brandi; Órgão Julgador: 7ª Câmara de Direito Privado; Foro de São Bernardo do Campo – 8ª Vara Cível; Data do Julgamento: 18/03/2019)

VOTO Nº: 19/29224
APEL. Nº: 0014156-96.2013.8.26.0564
COMARCA: SÃO BERNARDO DO CAMPO
APTE.: CLEUZA DE CASTRO RUBAL E OUTRO
APDO.: VENTIX EQUIPAMENTOS INDUSTRIAIS LTDA.
JUIZ(A): EDSON NAKAMATU

Cuida-se de apelação interposta contra a sentença de fls.1225/1228, julgou improcedente a ação de usucapião ajuizada por CLEUZADE CASTRO RUBAL e EDSON RUBAL SANCHEZ em face de VENTIXEQUIPAMENTOS INDUSTRIAIS LTDA., condenando os autores aopagamento das custas, despesas processuais e honorários advocatícios fixados em R$1.000,00.

Foram apresentados Embargos de Declaração pelo Banco Nacional S/A (em liquidação extrajudicial), às fls. 1230/1234, parcialmente acolhidos pela decisão de fls. 1249/1250, apenas para constar que os honorários advocatícios foram fixados em R$1.000,00 para cada contestante.

Inconformados, buscam os requerentes a reforma da decisão (fls. 1235/1244), argumentando, inicialmente, que a ré Ventix não se manifestou nos autos e não constituiu advogado, razão pela qual entende ser incabível sua condenação ao pagamento da verba honorária sucumbencial.

Defendem que a penhora não acarreta a perda da posse do imóvel, tampouco interrompe a contagem do prazo da prescrição aquisitiva, pois, assim como a propriedade, ela pertence ao mundo registral. “Não alcança e nem desqualifica a posse por eles exercida, que pertence ao mundo dos fatos.”

Sustentam que a penhora está atrelada ao processo de execução, que está arquivado desde 2007 (fls. 1133/1134) e ressaltam que “conforme o comando constitucional, a posse mansa e pacífica, desde que cumprido o interregno temporal exigido em lei, ocupa patamar mais elevado que a propriedade registral, o que significa que, na ação de usucapião, o mundo fático desafia o universo notarial.” (sic – fls. 1240).

Mencionam a possibilidade da prescrição intercorrente da ação executiva e tecem considerações acerca do direito de sequela arguido pelo Banco Nacional.

Pleiteiam, ao final, a procedência da ação.

Recurso não respondido (certidão de fls. 1252).

Este processo chegou ao TJ em 05/12/2018, sendo a mim distribuído em 15/01/2019, com conclusão em 17/01/2019 (fls. 1255).

É o Relatório.

Admito o recurso, porque tempestivo; preparo e porte deremessa e retorno recolhidos às fls. 1245/1248.

É ação de usucapião, dito extraordinário (art. 1.238, do Código Civil), objetivando a declaração de domínio do imóvel localizado na Rua Nove de Julho, nº 143, São Bernardo do Campo/SP, matrícula nº 8084, do 1º Registro de Imóveis daquela cidade.

Afirmam, os autores, que exercem a posse mansa e pacífica do imóvel desde 1997, sem qualquer oposição, e que em 1998 lá estabeleceram sua empresa (Technofan Equipamentos e Serviços Ltda.).

A petição inicial havia sido indeferida (fls. 861/862) e a decisão foi reformada por acórdão de minha relatoria (fls. 887/891).

Após a regular instrução do feito, sobreveio a sentença de improcedência da ação.

Em que pesem as razões expendidas no recurso, a meu ver, não restou efetivamente demonstrado o preenchimento de todos os elementos caracterizadores do instituto do usucapião extraordinário, previstos no art. 1.238, do Código Civil, tais como, prazo de quinze anos, sem interrupção (posse contínua), nem oposição (posse pacífica), e ter como seu o imóvel (animus domini).

Observo que houve a penhora do imóvel usucapiendo no curso do prazo para prescrição aquisitiva da propriedade, cuja constrição fora devidamente averbada na matrícula, em 2003 (R.9 – fls. 14/15), restando inequívoca a ciência dos apelantes, desde então, acerca da litigiosidade e indisponibilidade do bem em questão, diante da presunção de ciência decorrente do registro público, não havendo como se reconhecer o exercício da posse qualificada pelos apelantes a partir de então.

Repiso que, diante do registro da penhora, tornou-se pública a litigiosidade do imóvel, o que afasta o requisito do exercício da posse mansa e pacífica, imprescindível para o reconhecimento da usucapião.

Na realidade, percebe-se que os apelantes figuraram comomeros detentores do bem, jamais tendo exercido posse ou adquirido a suapropriedade.

Como bem decidiu o Magistrado, “conforme se observa na matrícula de fls. 12/15, o imóvel foi objeto de penhora em favor do Banco Nacional S.A, determinada nos autos da ação de execução movida pela instituição financeira em face da empresa ré Ventix Equipamentos Industriais Ltda, com averbação do registro em julho de 2003, data a partir da qual não é possível mais falar em posse mansa e pacífica.

Ainda que a ação executiva se encontre suspensa, nos termos do artigo 791, inciso III, do antigo Código de Processo Civil, a anotação da penhora existente na matrícula – que não foi cancelada até o momento, por si só, descaracteriza o requisito primordial à declaração do domínio, qual seja, a posse exercida sem qualquer oposição.” (fls. 1228).

Neste sentido é o entendimento majoritário desta Corte:

“APELAÇÃO. USUCAPIÃO EXTRAORDINÁRIA. REQUISITOS NÃO PREENCHIDOS. AUSÊNCIA DE ANIMUS DOMINI. OS ELEMENTOS DOS AUTOS EVIDENCIAM QUE OS AUTORESERAM LOCATÁRIOS DO IMÓVEL OBJETO DO PEDIDO. CERCEAMENTO DE DEFESA NÃO VERIFICADO.1. O julgamento antecipado da lide é faculdade do Magistrado, segundo o princípio do livre convencimento e da motivada apreciação da prova. A prova oral requerida era prescindível para a solução da lide. Ausência de cerceamento de defesa a justificar a anulação da sentença, que se encontra devidamente fundamentada, como exige o art. 93, IX, da Constituição Federal. 2. Embora o autor insista na alegação de que não foi celebrado contrato de locação, a prova produzida nos autos confirmou que ele reconhecia a supremacia do direito exercido pelo proprietário do imóvel. O autor não tem a posse ad usucapionem, visto que na qualidade de locatário não exerce a posse com animus domini. Ao contrário, o autor tem posse precária, que não gera a prescrição aquisitiva. Nestas condições, não comprovada a alteração da qualidade da posse, não cumpriu requisito essencial à caracterização da usucapião. 3. Ademais, dentro do prazo necessário ao reconhecimento da prescrição aquisitiva, sobreveio a penhora do imóvel, sendo que, diante da presunção de ciência decorrente do registro publico, não mais exercia posse qualificada a partir de então. Em outras palavras, dominial de outrem. A causa possessionis invalidou, portanto, a alegada posse ad usucapionem. 4. O autor, por fim, deixou de ter a posse do imóvel, visto que foi deferida ordem de imissão de posse do arrematante do imóvel em execução movida em face do anterior proprietário. Assim, não manteve a continuidade da posse, requisito essencial à declaração de usucapião. A posse deve ser contínua e também atual. 5. Recurso não provido. Sentença mantida.” (TJ/SP, 10ª Câmara de Direito Privado, Apel. nº 0006306-85.2013.8.26.0565, Rel. Des. Carlos Alberto Garbi, j. 07/02/2017) (grifei).

No julgamento da apelação nº 0017279-34.2013.8.26.0037, também votei neste sentido:

“Usucapião extraordinária – Autora que não detém a posse mansa e pacifica do imóvel – Batalha judicial trabalhista envolvendo o imóvel demandado, ajuizada em face do seu ex-cônjuge – Autora que não pode alegar desconhecimento da reclamação trabalhista, ante aintimação da penhora – Litigiosidade sobre o bem que afasta o requisito do exercício da posse mansa e pacífica, que se afigura como imprescindível para o reconhecimento da prescrição aquisitiva – Sentença reformada – Rercurso provido.” (Voto nº 17786, julgado em 16/12/2015).

Ressalto, por fim, que a condenação em sucumbência é corolário lógico do resultado de improcedência da ação, nos exatos termos do art. 85, do Código de Processo Civil, como bem explicam Marinoni e Mitidiero, no seu Código de Processo Civil, Ed. RT, 2010: “o que interessa para a condenação em honorários é a derrota no processo”.

Diante dessas considerações, pelo meu voto, NEGO PROVIMENTO ao recurso e fixo os honorários advocatícios de sucumbência em R$2.000,00 (R$1.000,00 já fixados em primeiro grau e R$1.000,00 nesta ocasião), para cada contestante, nos termos do art. 85, §11, do Código de Processo Civil.

MIGUEL BRANDI
Relator

CSM – Desapropriação de Imóvel da União depende de certidão da SPU

O Conselho Superior da Magistratura do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo (CSM/SP) julgou a Apelação Cível nº 0002018-57.2013.8.26.0157, onde se decidiu ser exigível autorização da Secretaria do Patrimônio da União (SPU) para desapropriação de bem da União pelo Município. O acórdão teve como Relator o Desembargador Hamilton Elliot Akel e o recurso foi, por unanimidade, julgado improvido.

O caso trata de apelação em face de sentença que julgou procedente a dúvida suscitada e indeferiu o registro de carta de sentença expedida em processo de desapropriação, uma vez que não foi apresentada a certidão expedida pela SPU, em razão da área se inserir em terreno de marinha. Em suas razões, o apelante sustentou, em síntese, que a certidão não deve ser exigida, tendo em vista que a sentença transitou em julgado, de forma que a área desapropriada incorporou-se ao patrimônio municipal, não tendo havido ressalva na sentença expropriatória.

Ao julgar o recurso, o Relator observou que o processo de desapropriação tramitou regularmente contra o réu, mas, após proferida a sentença, com trânsito em julgado, a própria municipalidade percebeu que o terreno, em verdade, pertenceria à União, sendo o réu mero foreiro. Desta forma, a municipalidade revogou o decreto expropriatório e requereu a desistência da ação. Entretanto, o Tribunal de Justiça paulista decidiu ser impossível a desistência àquela altura. Diante do fato, o Relator entendeu que o problema registrário persiste, como observado pelo Oficial Registrador, pois nenhuma das decisões proferidas tratou dos efeitos em relação à União ou afastou de maneira inequívoca sua propriedade. Além disso, o Relator citou o § 2º do art. 2º do Decreto-Lei nº 3.365/41, que veda a desapropriação de bens da União pelos Municípios e afirmou, de acordo com o § 2º do art. 3º do Decreto-Lei nº 2.398/87, é exigível a apresentação da certidão da SPU no caso do registro de escrituras relativas a imóveis da União ou que contenham área de seu domínio.

De acordo com o Relator, a razão desta norma “é garantir que transferências de direitos, domínio útil, sobre bens imóveis da União não sejam feitas à sua revelia e sem a obediência a determinadas formalidades legais. A norma, naturalmente, não previu o estabelecimento de garantias contra atos estatais que, infringindo o pacto federativo, interferissem no patrimônio da União. Essa é a razão pela qual, evidentemente, não se estabeleceu dispositivo determinando que quando um município tentar desapropriar imóvel da União à sua revelia, a Secretaria do Patrimônio terá que ser avisada antes do registro dessa desapropriação.” O Relator ainda entendeu ser aplicável o art. 18 da Lei nº 9.636/98, que trata da possibilidade de a União ceder imóveis, gratuitamente ou em condições especiais, aos Estados, Municípios e entidades sem fins lucrativos, devendo tal cessão, contudo, ser autorizada pela Presidência da República ou pelo Ministério da Fazenda.

Por fim, o Relator destacou que, de acordo com os autos, a União não foi, até o momento, devidamente informada de que seu patrimônio foi expropriado pelo Município e sem qualquer indenização. Da SPU, constam apenas os documentos onde se afirma que o imóvel pertence à União.

Diante do exposto, o Relator votou pelo improvimento do recurso.

Íntegra da decisão

FONTE: IRIB

Entrega de imóveis sem “Habite-se” desautoriza cobrança de IPTU

A 1ª câmara Cível do TJ/RN manteve determinação de devolução simples de taxas condominiais e de IPTU cobradas de compradores antes da expedição do “Habite-se” por parte de uma empresa. Para o colegiado, a entrega dos imóveis sem tal documento reveste-se de ilegalidade.

O MP/RN ajuizou ação contra uma empresa do ramo de incorporações alegando a ocorrência de lesão a direito difuso coletivo dos consumidores, haja vista que a empresa procedeu à entrega de dois empreendimentos de unidades habitacionais sem a expedição do “habite-se”. Dentre outros requerimentos, pediu indenização para reparação de dano extrapatrimonial da coletividade.

O juízo de 1º grau julgou a ação parcialmente procedente. Na sentença, a empresa foi condenada à devolução simples de todas as taxas condominiais e de IPTU; ao pagamento de indenização por danos extrapatrimoniais coletivos, no valor de R$ 100 mil, dentre outras condenações.

Ilegalidade

Relator, o desembargador Cornélio Alves ao analisar recurso da empresa manteve a decisão no ponto da devolução simples de todas as taxas condominiais e de IPTU. Ele ressaltou que o “habite-se” é indispensável à imissão dos consumidores na posse de sua unidade imobiliária, uma vez que atesta a regularidade do empreendimento e o preenchimento dos requisitos de segurança exigíveis para a moradia.

“A entrega dos imóveis sem a expedição de tal documento afigura-se maculada por ilegalidade, de modo que desautoriza a cobrança das taxas condominiais e o IPTU.”

Quanto à condenação por danos morais coletivos, o magistrado ressaltou que não há como ser afastada a condenação indenizatória pelo dano extrapatrimonial da coletividade provocado aos consumidores. Mas, entendeu pela redução do valor, levando em conta a extensão do dano, interesse protegido, grau de culpabilidade, poder econômico do ofensor, reprovabilidade social. Assim, fixou o quantum em R$ 50 mil.

Processo: 0106591-34.2012.8.20.0001

FONTE: Migalhas

Arrolamento Fiscal na matrícula não impede venda do imóvel

Termo de Arrolamento de bens da Receita Federal na matrícula do imóvel não impede alienação.

Tribunal Regional Federal da 4ª Região: REMESSA EX OFFICIO EM MANDADO DE SEGURANÇA : REOMS 8908 PR 2002.70.01.008908-0

TRIBUTÁRIO. ARROLAMENTO DE BENS. APLICABILIDADE DO ART. 64 DA LEI N. 9.532/97. CABIMENTO DA LAVRATURA DO TERMO DE ARROLAMENTO. IMPUGNAÇÃO ADMINISTRATIVA PENDENTE DE JULGAMENTO NÃO REPRESENTA ÓBICE.

  1. O arrolamento de bens, disciplinado no artigo 64 da Lei n. 9.532/97, é um procedimento administrativo onde a autoridade fiscal realiza um levantamento dos bens dos contribuintes, arrolando-os, sempre que o valor dos créditos tributários de sua responsabilidade for superior a trinta por cento do seu patrimônio conhecido e o valor do débito fiscal for superior a R$ 500.000.00.
  2. Apresenta-se como um procedimento administrativo preparatório de uma futura e eventual medida cautelar fiscal, não surtindo autonomamente efeitos com relação aos bens arrolados, já que não impede a alienação dos bens arrolados.
  3. Traduz-se em mero inventário ou levantamento dos bens do contribuinte, destinada a verificar qual o patrimônio da contribuinte, permitindo à Administração Pública um melhor acompanhamento da movimentação patrimonial da empresa, seja com o objetivo de operacionalizar um futuro procedimento executório, seja para coibir eventuais fraudes à execução.
  4. Quanto à afirmação de que, não estando o crédito definitivamente constituído, diante da pendência de recursos interpostos na esfera administrativa, seria incabível o arrolamento de bens, não procede tal argumentação, porquanto o crédito tributário já existe, sendo decorrência da lavratura do auto de infração e já está constituído e quantificado.
  5. A circunstância de estar suspensa a exigibilidade desse crédito, com fundamento no art. 151, III, do CTN, apenas reafirma a prévia existência do crédito, pois só é possível a suspensão da exigibilidade do crédito que já existente.
  6. A obrigação da impetrante restringe-se, quando do arrolamento de bens, a comunicar ao órgão fazendário acerca da alienação, transferência ou oneração dos bens arrolados, sob pena de interposição de medida cautelar fiscal, o que demonstra que o registro não impede o uso, gozo e disposição dos bens, mas sim o impedimento da dilapidação do patrimônio do contribuinte devedor. Desse modo, havendo regular comunicação da disponibilização dos bens, não existe qualquer tipo de restrição ao direito de propriedade.
  7. É perfeitamente legítima e legal a lavratura de termo de arrolamento de bens”. (grifo nosso)

O que é Parcelamento do Solo?

O parcelamento do solo é um “processo urbanístico, cuja finalidade é proceder com a divisão de gleba, para fins de ocupação, compreendendo o parcelamento, o loteamento e o desmembramento” (Silva, Edson Jacinto da. Parcelamento e desmembramento do solo urbano. Leme: Led, 1999, p. 4).

De acordo com a Lei 6766/79 só estão admitidas o parcelamento do solo para fins urbanos em zonas urbanas, de expansão urbanas ou de urbanização específica.

Existem duas modalidades de parcelamento de solo urbano, são elas: loteamento e o desmembramento.

  • LOTEAMENTO: é a divisão voluntária de glebas em lotes para edificação, com criação de malhas viárias;
  • DESMEMBRAMENTO: é a divisão voluntária de glebas em lotes para edificação, com aproveitamento do sistema viário existente.

No loteamento o proprietário ou coproprietário, num procedimento voluntário, formaliza o projeto e submete à aprovação da municipalidade, seguindo ao registro imobiliário. Neste procedimento, serão transferidas gratuitamente as áreas destinadas as vias públicas e espaços livres ao município. O arruamento é pré-requisito para aprovação do loteamento pelos municípios.

É possível a instituição e convenção de condomínio quando todas as unidades autônomas pertencem a um só proprietário?

Havendo ou não prévio registro de incorporação imobiliária realizada com base na Lei nº 4.591/64, entendemos possível a instituição e convenção de condomínio de forma unilateral.

Neste sentido, vejamos excerto da obra de Mario Pazutti Mezzari, intitulada “Condomínio e Incorporação no Registro de Imóveis”, 3ª ed., Norton Editor, Porto Alegre, 2010, p. 191:

“De outra sorte, casos há em que o regime da propriedade horizontal é instituído pela vontade singular do proprietário. Sendo dono do terreno, nele constrói um edifício de apartamentos. Não oferece à venda durante a construção, o que o descaracteriza como incorporador. Ao fim da obra, de posse do ‘habite-se’, institui em condomínio para submeter o empreendimento ao regime especial do condomínio edilício e para individuar as unidades autônomas. Neste momento, é de todo interessante e diríamos mais, é fundamental, que seja também levada a registro a convenção de condomínio do empreendimento.

Querer, como querem alguns, que se espere ter ao menos uma unidade vendida, para só então reconhecer-se a existência do condomínio especial e só aí admitir-se a outorga da convenção de condomínio, é laborar em erro antigo.”

Finalizando, recomendamos sejam consultadas as Normas de Serviço da Corregedoria-Geral da Justiça de seu Estado, para que não se verifique entendimento contrário ao nosso. Havendo divergência, proceda aos ditames das referidas Normas, bem como a orientação jurisprudencial local.

Fonte: Base de dados do IRIB Responde (www.irib.com.br)