Processo 1054840-70.2019.8.26.0100 –

Dúvida – Notas – São José Desenvolvimento Imobiliário 20 Ltda. – Vistos. Trata-se de dúvida suscitada pelo Oficial do 4º Registro de Imóveis da Capital, a requerimento de São José Desenvolvimento Imobiliário 20 LTDA. A negativa se pauta na impossibilidade da realização do procedimento de usucapião nos moldes requeridos pela suscitada, uma vez que as áreas das matrículas nºs 152.077, 162.079, 54.992, 186.841, 171.064, 59.974, 174.875, 83.581, 35.608, 122.678, 119.126, 178.156, 133.114, 22.853, 21.623, 24.360, 25.529, 29.417 e 29.418, objeto da usucapião extrajudicial, já são de propriedade da suscitada. Esclarece o Registrador que o procedimento pretendido, inicialmente, deveria referir-se somente à área remanescente não matriculada, relativa às transcrições de nºs 32.224 e 32.696, em atendimento ao princípio da especialidade objetiva. Juntou documentos às fls. 04/743. A suscitada apresentou impugnação às fls. 747/762. Afirma que não há óbice quanto ao fato de ser proprietária de parte do que hoje compõe a área total do imóvel usucapiendo, pois sua real pretensão é o reconhecimento não só dos terrenos relativos às matrículas apresentadas ou aos “corredores” não matriculados, mas ao imóvel como um todo, que não possui qualquer lastro ou origem registral, logo não faria sentido usucapir a fração remanescente das transcrições de nºs 32.224 e 32.696. Destaca que a situação dominial preexistente não pode ser invocada como óbice ao prosseguimento do processo de usucapião, que apenas dependeria de comprovação do estado de fato e da qualidade da posse sobre a área objeto da ação de usucapião. Por fim, requer que seja julgada improcedente a Dúvida, afastando o óbice apontado pelo Oficial, permitindo consequentemente o processamento do procedimento de usucapião extrajudicial. O Ministério Público opinou pela procedência da dúvida, com a manutenção do óbice apontado pelo Registrador (fls. 765/767). É o relatório. Passo a fundamentar e a decidir. Com razão o Registrador, bem como a D. Promotora de Justiça. De início, cumpre dizer que no procedimento administrativo de dúvida suscitada em face de pedido extrajudicial de usucapião, a cognição do Juiz Corregedor é limitada e seu poder de decisão depende da razão que a motivou. Assim, se a dúvida é suscitada ao final do procedimento extrajudicial em face de negativa apresentada referente ao mérito do pedido, quando, por exemplo, o Oficial não reconhece a existência da posse ou do tempo necessário para a prescrição aquisitiva, cabe ao Juiz Corregedor analisar o preenchimento dos requisitos para a usucapião, como verdadeiro órgão recursal a decidir a existência, ou não, do direito ali pleiteado. No presente caso, a pretensão da suscitada vai de encontro ao procedimento registrário entabulado em nosso sistema legal. Segundo o disposto no artigo 13, parágrafo 2º do Provimento 65/2017 do Conselho Nacional de Justiça, deve ser evitado o uso da usucapião como meio de burla dos requisitos legais do sistema notarial e registral e da tributação dos impostos de transmissão incidentes sobre os negócios imobiliários. Não se pode registrar título de imóvel no qual não há identidade entre a futura configuração e a matrícula (registro) anterior, como regrado pelo artigo 225, parágrafo 2º da Lei 6.015/1973. Impossível se torna o registro de parte ideal demarcada de maior porção, sem a precisão delimitativa em comparação aos demais registros contíguos. A ausência de descrição clara da metragem na gleba dividida abre margem de risco à ofensa de direitos de terceiro, assim faz sentido a diligência do Oficial na situação em tela. Ressalto que não deve ser considerado ilógico a usucapião de imóvel próprio em situações excepcionais, a serem analisadas pontualmente. O artigo jurídico publicado pelos renomados Desembargador Fernando Antonio Maia da Cunha e Juiz de Direito Alexandre Dartanham de Mello Guerra, abordando o assunto em destaque, elucida que: “Não nos parece que deva prevalecer o entendimento invariavelmente contrário à usucapião de coisa própria. Não há, sistematicamente, ausência de interesse processual nessas circunstâncias. A utilidade da usucapião, em casos dessa ordem, reside justamente em pretender-se a declaração originária de propriedade imobiliária (própria da usucapião). Trata-se de situação excepcional, por certo, que exige análise prudente, criteriosa, mas que não deve ser negada indiscriminadamente. A hipótese em estudo revela a utilidade da aplicação concreta da segunda finalidade da usucapião: servir como forma de sanear aquisições derivadas imperfeitas” (g.N). Nos autos de Apelação Cível nº 0005389-28.2011.8.26.0180, o Tribunal de Justiça de São Paulo, por sua 4ª Câmara de Direito Privado, em voto do primeiro autor deste ensaio (voto nº 37.261), foi a questão das consequências jurídicas da usucapião como forma originária de aquisição de propriedade examinada. A questão foi assim ementada: “Usucapião. Ação interposta 17 anos após a aquisição do bem via compromisso particular de compra e venda. Aplicação do artigo 1242 do Código Civil. Imóvel situado em loteamento irregular e sem inscrição em registro imobiliário. Irrelevância. Usucapião que suprime os vícios anteriores. Sentença mantida. Recursos improvidos”. Logo, para a admissão da possibilidade da usucapião de coisa própria, deverá haver uma análise minuciosa do fato concreto ou seja, dependem dos fundamentos jurídicos invocados e consequentemente a possibilidade de um juízo de mérito, sob pena de conforme acima mencionado constituir burla a lei, especificamente em relação ao recolhimento tributário. Feitas estas breves considerações, na presente hipótese, busca a suscitada como extraído do requerimento reproduzido nos documentos de fls. 183/217, a unificação de todos os imóveis matriculados sob os nºs 152.077, 162.079, 54.992, 186.841, 171.064, 59.974, 174.875, 83.581, 35.608, 122.678, 119.126, 178.156, 133.114, 22.853, 21.623, 24.360, 25.529, 29.417 e 29.418, assim como da área remanescente das transcrições nºs 32.224 e 32.690. Para perseguição da pretensão acima explicitada, o pedido para usucapir as referidas matrículas não se demonstra apropriado. Como bem exposto pela D. Promotora de Justiça, os imóveis matriculados possuem escrituração, transações anteriores, logo deve obedecer ao princípio da continuidade, cujo encadeamento de titularidade confere segurança ao registro. Destaco que, para a abertura da pretendida nova matrícula, deve primeiramente ser regularizada a situação relativa às áreas remanescentes das transcrições de nºs 32.224 e 32.696. Neste sentido o artigo 234 da Lei 6.015/1973 determina que para a abertura de nova matrícula pela fusão, é necessário averbar nas matrículas primitivas o encerramento de cada uma delas, noticiando-se a abertura de uma nova. Logo, a usucapião deve ater-se exclusivamente a área remanescente das transcrições nºs 32.224 e 32.690, e posteriormente poderá a suscitada pleitear a unificação das matrículas. Ante o exposto, julgo procedente a dúvida suscitada pelo 4º Oficial de Registro de Imóveis da Capital, a requerimento de “São José Desenvolvimento Imobiliário 20 Ltda.”, determinando o retorno dos autos ao Oficial de Registro de Imóveis, que deverá arquivar o feito e cancelar a prenotação, cabendo à interessada iniciar o procedimento judicial se assim entender pertinente, podendo aproveitar-se dos documentos já apresentados. Deste procedimento não decorrem custas, despesas processuais e honorários advocatícios. Oportunamente remetam-se os autos ao arquivo. P.R.I.C. – ADV: LUIZ HENRIQUE DE ALMEIDA FARIGNOLI (OAB 346016/SP), ALEXANDRE LAIZO CLAPIS (OAB 155884/SP)

Fonte: DJe/SP de 16.07.2019

Apelação Cível nº 1009670-61.2018.8.26.0019

Apelantes: Amancio Rodrigues de Oliveira e Maria Aparecida Segatto de Oliveira

Apelado: Oficial de Registro de Imoveis e Anexos da Comarca de Americana

VOTO Nº 37.782

Registro de Imóveis – Usucapião extrajudicial – Necessidade de instrução do requerimento com as certidões de distribuição em nome dos titulares tabulares do imóvel – Art. 216, inciso III, da Lei nº 6.015/73 e art. 4º, inciso IV, alínea “b”, do Provimento nº 65, de 14 de dezembro de 2017, da Corregedoria Nacional de Justiça – Alegações de desnecessidade das certidões e de impossibilidade de sua obtenção – Exigência legal e normativa que não pode ser afastada, em procedimento de natureza administrativa, pelos fundamentos apresentados pelos apelantes – Dúvida julgada procedente – Recurso não provido.

Trata-se de apelação interposta por Amâncio Rodrigues de Oliveira e Maria Aparecida Segatto de Oliveira contra r. sentença que manteve a recusa do Sr. Oficial de Registro de Imóveis, Títulos e Documentos e Civil de Pessoa Jurídica da Comarca de Americana em promover o registro da aquisição da propriedade de imóvel por usucapião porque o procedimento extrajudicial não foi instruído com as certidões negativas dos distribuidores da Justiça Estadual e da Justiça Federal, expedidas nos nomes dos proprietários tabulares do imóvel usucapiendo.

Os apelantes alegaram a existência de contradição na r. sentença porque na manifestação sobre a dúvida impugnaram todas as exigências formuladas na nota de devolução. Ainda, teceram comentários sobre as exigências realizadas pelo Oficial de Registro de Imóveis para o início do procedimento administrativo de usucapião extrajudicial, asseverando que são indevidas. Esclareceram que pretendem o reconhecimento da usucapião extrajudicial, o que dispensa a apresentação de certidões dos distribuidores em nome de seus antecessores na posse. Afirmaram que o imóvel usucapiendo tem como proprietários tabulares pessoas que estão precariamente qualificadas nas transcrições nºs 22.594 e 12.932 do 1º Registro de Imóveis de Campinas e que não é possível a obtenção de certidões dos distribuidores porque não conhece os números dos documentos de identidade. Aduziram que a exigência de apresentação dessas certidões caracteriza burocracia desnecessária e não impede o reconhecimento da aquisição do domínio pela usucapião porque os requisitos ficaram comprovados pela Ata Notarial que mostra o exercício de posse mansa e pacífica por 26 anos. Diante disso, as certidões de distribuição não alteram o seu direito ao registro da aquisição da propriedade pela usucapião, que é forma originária de aquisição do domínio, constituindo a negativa de registro violação do direito fundamental à propriedade e caracterizando sanção política. Ademais, as transcrições não contém notícia de ações relativas ao imóvel, o que deveria ocorrer diante do princípio da concentração das informações na matrícula introduzido pela Lei nº 13.097/2015. Além disso, os proprietários serão notificados, ainda que por edital, o que permitirá a impugnação ao pedido. Asseveraram que as atas notariais são suficientes para a comprovação da posse e observação dos requisitos legais, independente do fato das atas retificadoras não estarem assinadas pelas testemunhas e requerentes. Requereram a improcedência da dúvida, com o afastamento das exigências formuladas.

A douta Procuradoria Geral da Justiça opinou pelo não conhecimento do recurso, por estar a dúvida prejudicada em razão da impugnação parcial das exigências formuladas, ou, alternativamente, pela manutenção da r. sentença que julgou a dúvida procedente (fls. 226/231).

É o relatório.

Cuida-se de procedimento extrajudicial de usucapião de imóvel urbano, processado perante o Oficial de Registro de Imóveis, em que foram formuladas as seguintes exigências:

a) apresentação de procuração, com firma reconhecida, que contenha poderes especiais e expressos para o procedimento extrajudicial de usucapião, pela modalidade extraordinária, do lote 27-B da quadra 16 do loteamento Jardim Brasil, Comarca de Americana;

b) requerer a notificação da co-proprietária Líder Brasil Imobiliária e Incorporadora S/A e dos confrontantes tabulares que apesar de intervirem na Ata Notarial não assinaram a planta e o memorial descritivo do imóvel;

c) a Ata Notarial não contém ressalva de que não tem valor como confirmação ou estabelecimento da propriedade, na forma do § 3º do art. 5º do Provimento CNJ nº 65/2017;

d) o projeto, o requerimento e a Ata Notarial devem ser retificados no que se refere aos confrontantes, porque não identificam os proprietários tabulares do lote 26-B, mas apenas as pessoas indicadas como possuidoras, não foram instruídos com prova de que Maria de Fátima Marsoli Justi é proprietária do lote 27-A, e não foi identificada e requerida a notificação de Edna Fátima Kokol Boer, cônjuge do proprietário do lote 09 da quadra 16;

e) não foram apresentadas as certidões dos distribuidores da Justiça Estadual e da Justiça Federal nos nomes dos proprietários tabulares do imóvel e dos possuidores no período aquisitivo da usucapião (fls. 143/149).

O procedimento extrajudicial de registro de usucapião comporta requisitos que podem ser atendidos ao longo de seu processamento, como, por exemplo, a apresentação de cópias para a complementação das notificações e a publicação de editais.

Contudo, a recusa do apresentante em atender exigência que impeça o curso do procedimento, por dizer respeito a requisitos indispensáveis à formação ou à continuidade do procedimento administrativo, importa na impossibilidade do registro da aquisição do imóvel por usucapião extrajudicial e, em consequência, acarreta a procedência do procedimento de dúvida.

Neste caso concreto, os apelantes constituíram advogado com poderes expressos e específicos para o requerimento de usucapião extrajudicial do lote 27-B da quadra 16, por meio de procurações com firmas reconhecidas (fls. 38 e 129).

Essas procurações, embora não indiquem a alteração da modalidade do requerimento que inicialmente era de usucapião ordinária e depois passou a extraordinária, são suficientes para o procedimento administrativo de usucapião e para a regular representação processual na dúvida que foi suscitada.

Para afastar a discussão sobre a caracterização de justo título os requerentes, atendendo exigência formulada, alteraram a modalidade do requerimento para o de registro de usucapião extraordinária.

Essa alteração não demanda reconhecimento das firmas dos requerentes no pedido de alteração da modalidade da usucapião, porque estão representados por advogado constituído por procurações com firmas reconhecidas e porque é inequívoca a identificação dos requerentes e a natureza e conteúdo do registro que pretendem obter.

A omissão da advertência, na Ata Notarial de fls. 52/59 e nas retificações de fls. 131/134 e 39/42, de que não têm valor como prova ou para o estabelecimento da propriedade (art. 5º, § 3º, do Provimento CNJ nº 65/2017), não as desqualificam para efeito de instruir o procedimento de usucapião extrajudicial.

Assim porque o requerimento de registro da aquisição da propriedade pela usucapião deixa claro que os apelantes estão cientes de que a Ata Notarial é modo de prova, não produzindo o efeito de constituir ou de confirmar do domínio do imóvel.

A apresentação de cópias necessárias para a notificação da co-proprietária Líder Brasil Imobiliária e Incorporadora S/A e dos confrontantes tabulares que não assinaram a planta e o memorial descritivo do imóvel (art. 4º, inciso II, do Provimento CNJ nº 65/2017), que restou como pendência indicada na suscitação da dúvida (fls.11), poderia ser atendida no curso do procedimento extrajudicial de usucapião que, nesse ponto, somente seria obstado se houvesse expressa recusa ao seu fornecimento, impedindo as notificações necessárias.

Diante da nota de exigências de fls. 143/149 os apelantes apresentaram requerimento de processamento do pedido de registro da usucapião extrajudicial, com solicitação de adoção de providências para atendimento dos requisitos indicados pelo Oficial de Registro de Imóveis, com exceção da apresentação das certidões dos distribuídos da Justiça Estadual e da Justiça Federal do local do imóvel, em nome dos proprietários e dos possuidores no período da prescrição aquisitiva (fls. 122/130).

Todas as exigências foram impugnadas pelos apelantes quando de sua manifestação sobre as razões apresentadas pelo Oficial de Registro de Imóveis na suscitação da dúvida, com exceção do fornecimento de cópias para notificações (fls. 156/175).

Diante disso, e das peculiaridades deste caso concreto, a forma como os apelantes se manifestaram sobre essas exigências não caracteriza impugnação parcial e não torna a dúvida prejudicada.

A r. sentença, por sua vez, afastou as exigências de natureza procedimental que eram passíveis de suprimento, mantendo a negativa do registro em razão da recusa da apresentação das certidões dos distribuidores da Justiça Federal e da Justiça Estadual nos nomes dos titulares do domínio e dos anteriores possuidores do imóvel, bem como de seus cônjuges (fls. 146).

O requerimento de registro da usucapião extrajudicial diz respeito ao lote 27-B da quadra 16.

O imóvel usucapiendo é formado por parte do lote 27 da quadra 16 que para efeito de cadastro municipal foi desmembrado nos lotes 27-A e 27-B.

Os apelantes não identificaram o registro e os proprietários do lote 27-A da quadra 16, que confronta com o imóvel usucapiendo, limitando-se a indicar como possuidora Maria de Fátima Marsula Justi (fls. 73).

Porém, as certidões de fls. 64/70 e 106/121 mostram que a totalidade do lote 27 da quadra 16, com área total de 250,00m², com 10,00m de frente por 25,00m nos fundos, tem iguais proprietários, pois não há notícia de que houve averbação do desdobro no Registro de Imóveis.

Por essa razão, as notificações dos proprietários do lote 27 da quadra 16 decorrerá tanto da condição de titulares do domínio do imóvel usucapiendo como de proprietários do imóvel confrontante identificado como lote 27-A.

Por essa razão, a ausência de indicação do confrontante tabular em relação ao lote 27-A da quadra 16 não impede o processamento do requerimento de usucapião extrajudicial.

Por sua vez, na usucapião extraordinária a boa fé é presumida, com dispensa da apresentação de justo título, o que afasta a necessidade de intervenção dos antecessores na posse e a apresentação de certidões a eles relativas, sendo nesse sentido o art. 4º, inciso IV, alínea “c”, do Provimento CNJ nº 65/2017.

Igual não ocorre, entretanto, com as certidões dos distribuidores da Justiça Estadual e da Justiça Federal nos nomes titulares do domínio do imóvel usucapiendo.

O art. 216-A, inciso IV, da Lei nº 6.015/73 prevê que o requerimento de usucapião extrajudicial será instruído com certidões dos distribuidores da comarca da situação do imóvel e do domicílio do requerente:

“Art. 216-A. Sem prejuízo da via jurisdicional, é admitido o pedido de reconhecimento extrajudicial de usucapião, que será processado diretamente perante o cartório do registro de imóveis da comarca em que estiver situado o imóvel usucapiendo, a requerimento do interessado, representado por advogado, instruído com:

(…)

III – certidões negativas dos distribuidores da comarca da situação do imóvel e do domicílio do requerente; (…)”.

A obrigatoriedade da apresentação dessas certidões também é prevista no Provimento CNJ nº 65/2017 que especifica que devem ser expedidas pela Justiça Estadual e Justiça Federal, em nome do proprietário do imóvel usucapiendo e seu cônjuge, ou companheiro, se houver:

“Art. 4º O requerimento será assinado por advogado ou por defensor público constituído pelo requerente e instruído com os seguintes documentos:

(…)

IV – certidões negativas dos distribuidores da Justiça Estadual e da Justiça Federal do local da situação do imóvel usucapiendo expedidas nos últimos trinta dias, demonstrando a inexistência de ações que caracterizem oposição à posse do imóvel, em nome das seguintes pessoas:

a) do requerente e respectivo cônjuge ou companheiro, se houver;

b) do proprietário do imóvel usucapiendo e respectivo cônjuge ou companheiro, se houver;

c) de todos os demais possuidores e respectivos cônjuges ou companheiros, se houver, em caso de sucessão de posse, que é somada à do requerente para completar o período aquisitivo da usucapião; (…)”.

O inciso IV do art. 4º do Provimento CNJ nº 65/2017 esclarece que essas certidões se destinam a comprovar “…a inexistência de ações que caracterizem oposição à posse do imóvel“.

Assim ocorre porque a usucapião extrajudicial é reservada às hipóteses em que não existe litígio em relação ao imóvel, ou seja, àquelas em que é dispensável o ajuizamento da ação judicial que for a via adequada para a solução de controvérsia sobre o domínio do bem.

Havendo litígio sobre o imóvel, ainda que caracterizado a partir do oferecimento de impugnação ao pedido, torna-se indispensável a intervenção judicial para a solução da controvérsia, como disposto no § 10 do art. 216-A da Lei nº 6.015/73:

“§ 10. Em caso de impugnação do pedido de reconhecimento extrajudicial de usucapião, apresentada por qualquer um dos titulares de direito reais e de outros direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo e na matrícula dos imóveis confinantes, por algum dos entes públicos ou por algum terceiro interessado, o oficial de registro de imóveis remeterá os autos ao juízo competente da comarca da situação do imóvel, cabendo ao requerente emendar a petição inicial para adequá-la ao procedimento comum“.

E compete ao requerente do usucapião extrajudicial fazer prova da inexistência de litígio apresentando as certidões dos distribuidores da Justiça Estadual e da Justiça Federal em nome do proprietário do imóvel e de seu cônjuge, ou companheiro se for conhecido, como previsto no art. 216-A da Lei nº 6.015/73 e no Provimento CNJ nº 65/2017 que na esfera administrativa tem força normativa e vinculante.

A obrigatoriedade da apresentação dessas certidões não se afasta pelo conteúdo da Ata Notarial que consiste, apenas, em uma das provas do exercício de posse, nem pela afirmação dos apelantes de que exercem posse mansa e pacífica sobre o imóvel por período superior ao da prescrição aquisitiva uma vez que constitui ato unilateral insuficiente para o registro da propriedade.

Cabe lembrar, nesse ponto, que a propriedade é presumida em favor dos titulares indicados no registro imobiliário, como previsto no art. 1.245, §§ 1º e 2º, do Código Civil e no art. 252 da Lei nº 6.015/73:

“Art. 252 – O registro, enquanto não cancelado, produz todos os efeitos legais ainda que, por outra maneira, se prove que o título está desfeito, anulado, extinto ou rescindido“.

Destarte, equivocam-se os apelantes quando alegam que a exigência das certidões é ato burocrático desnecessário e que a recusa do registro da usucapião extrajudicial, pela falta dessas certidões, constitui sanção política.

A negativa do registro da usucapião extrajudicial também não implica em violação do direito de propriedade, porque cabe às pessoas que tiverem legitimidade comprovar o preenchimento de todos os requisitos previstos para o procedimento que preferirem adotar.

A concentração na matrícula dos direitos e ônus incidentes sobre o imóvel, por seu lado, não altera o resultado da dúvida porque a propriedade é presumida em favor dos titulares que figuram no registro imobiliário, não havendo que se falar em averbações e anotações premonitórias para assegurar direito que já detém por força do domínio.

Por fim, não se comprovou a impossibilidade de obtenção dos dados de qualificação dos titulares do domínio que permitam, por meio extrajudicial ou judicial, a obtenção das certidões de distribuição da Justiça Estadual e da Justiça Federal.

Ante o exposto, pelo meu voto nego provimento ao recurso.

GERALDO FRANCISCO PINHEIRO FRANCO

Corregedor Geral da Justiça e Relator

Fonte: DJe/SP de 07.08.2019

Processo 1085046-67.2019.8.26.0100

Pedido de Providências – Registro de Imóveis – 4º Oficial de Registro de Imóveis da Capital – Vistos. Trata-se de consulta formulada pelo Oficial do 4º Registro de Imóveis da Capital acerca da cobrança de emolumentos na hipótese em que o interessado solicita em forma de certidão a cópia integral do procedimento da usucapião extrajudicial. Esclarece que, ao fornecer a cópia da integralidade do procedimento ao custo de uma única certidão, o serviço prestado não observa o artigo 5º da Lei Estadual nº 11.331/02, tendo em vista que o número de folhas, que reflete no custo, é muito elevado. Relata que a empresa Votorantim S/A requereu a expedição em forma de certidão da integralidade de procedimento de usucapião extrajudicial, que continha 465 folhas ao todo, ao custo de R$ 52,85, o que prontamente foi atendido. Ocorre que o número de interessados no procedimento de reconhecimento extrajudicial de usucapião vem aumentado e com isso a quantidade de pessoas em consultar e obter informações, razão pela qual entende não ser razoável que a cobrança de pedidos desta natureza seja realizado pelo valor de uma única certidão. Argumenta que não há previsão expressa sobre o tema na lei estadual, sendo necessária a regulamentação desta situação nova. Assim, sugere a adoção por analogia do regramento aplicável ao Tabelião de Notas, no que diz respeito à instrumentalização das cartas notariais, nos termos do Provimento nº 31/2013 face ao disposto no item 19, do Capítulo XII das Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça, bem como a extensão da aplicação do disposto no Provimento CSM nº 2.516/2019 à hipótese. Juntou documentos às fls.04/08. A ARISP prestou informações às fls.11/13, mostrando-se favorável à aplicação do disposto nos artigos 4º e 6º do Provimento CSM nº 2.516/2019, sendo que em relação do artigo 6º, entende que deve ser considerado o item 11 da Tabela de Custas prevista na Lei Estadual nº 11.331/02, em razão da especialidade da lei. É o relatório. Passo a fundamentar e a decidir. De acordo com o artigo 5º da Lei Estadual nº 11.331/02: “Os valores dos emolumentos são fixados de acordo com o efetivo custo e a adequada e suficiente remuneração dos serviços prestados, levando-se em conta a natureza pública e o caráter social dos serviços notariais e de registro…” (g.n). Entendo que a expressão “suficiente remuneração dos serviços prestados” refere-se à razoabilidade entre o custo do serviço fornecido ao usuário e o proveito por ele recebido. O procedimento da usucapião extrajudicial é instruído com uma vasta quantidade de documentos (plantas, memorial descritivo, ata notarial), que amealha expressivo volume de peças a serem replicadas, não sendo razoável que a certidão envolvendo cópia integral do feito seja expedida por um único valor, correspondente a R$ 52,85, o que causaria um desequilíbrio econômico para a atividade registral. O uso de papel de segurança para a impressão das cópias e o tempo para a confecção do documento justificam uma remuneração diferenciada para esta modalidade nova de certidão. Neste contexto, nos termos do artigo 10 da Lei nº 11.331/02, entendo cabível a sugestão do Oficial para aplicação dos artigos 4º e 6º do Provimento CSM nº 2516/2019, ressaltando que em relação ao artigo 6º deve ser observado o item 11 da Tabela de Custas, a fim de os custos acima mencionados sejam repassados de maneira equânime aos usuários dos serviços públicos. Assim, em casos de solicitação de cópia integral de pedido de usucapião extrajudicial, entendo que deva ser cobrada a certidão, com o acréscimo relativo ao número de cópias que a compõe. Por se tratar de questão que afeta todas Serventia Imobiliária, e diante do ineditismo do tema, oficie-se à Egrégia Corregedoria Geral da Justiça, para ciência e eventual revisão desta decisão. Int. – ADV: ANDRE RAFAEL NOGUEIRA CRUZELHES (OAB 368528/SP).

Fonte: Portal do RI

Processo 1071425-03.2019.8.26.0100

Dúvida – Registro de Imóveis – Associação da Igreja Metodista – Vistos. Trata-se de dúvida suscitada pelo Oficial do 1º Registro de Imóveis da Capital, a requerimento da Associação da Igreja Metodista, em procedimento de usucapião extrajudicial cujo objeto é o Apartamento nº 504 do Edifício Jaú, localizado no Largo da Pólvora, 96, objeto das transcrições nº 17.050 e 40.563 da mencionada serventia. Segundo narra o Oficial, os proprietários Abilio Ribeiro de Barros e Maria Baldini de Barros comprometeram-se a vender o imóvel ao Banco Nacional Imobiliário, cuja denominação atual é Banco Bradesco de Investimentos S.A., que por sua vez prometeu ceder os direitos e obrigações a Monroe Arruda Camargo. Após, os proprietários Abilio e Maria cederam os direitos creditórios a Alcindo Ribeiro de Barros e João Ribeiro de Barros Neto. Por sucessão causa mortis, os direitos de Monroe Arruda Camargo foram adjudicados a Ruth Guerra Camargo, com cláusula de fideicomisso, para que após o falecimento de Ruth fossem os direitos transferidos a Associação da Igreja Metodista – Paróquia Central. Finalmente, foi averbado na transcrição competente o falecimento de Ruth, cumprindo-se a cláusula de fideicomisso. O óbice objeto da dúvida é a exigência do Oficial de que sejam notificados os titulares de domínio, compromissários compradores e seus cessionários, já que os negócios foram feitos para pagamento a prazo. Segundo os requerentes, a exigência é desnecessária, já que a última prestação venceu em 1960, havendo prescrição e decadência consumada das obrigações das prestações, além de perempção da caução de direitos creditórios. Aduz o Oficial que não há permissão legal para a dispensa das notificações, que só pode ocorrer se comprovada a inexistência de ação judicial e comprovação da quitação das obrigações, não cabendo ao Oficial a análise da prescrição ou decadência. Pontua, todavia, ser razoável o entendimento da requerente, em especial se aplicado entendimento semelhante à previsão das NSCGJ relativas a regularização fundiária. Pede a expedição de orientação em caráter normativo, juntando documentos às fls. 09/237. A suscitada manifestou-se à fl. 240, alegando desinteresse em apresentar impugnação. Às fls. 250/254, com documentos às fls. 255/280, justifica sua posição como sucessora da fideicomissária Associação da Igreja Metodista – Paróquia Central. O parecer do Ministério Público, juntado às fls. 244/248, foi pela improcedência da dúvida. É o relatório. Decido. Assim prevê o Art. 13 do Prov. 65/17 da Corregedoria Nacional de Justiça: Art. 13.Considera-se outorgado o consentimento mencionado nocaputdo art. 10 deste provimento, dispensada a notificação, quando for apresentado pelo requerente justo título ou instrumento que demonstre a existência de relação jurídica com o titular registral, acompanhado de prova da quitação das obrigações e de certidão do distribuidor cível expedida até trinta dias antes do requerimento que demonstre a inexistência de ação judicial contra o requerente ou contra seus cessionários envolvendo o imóvel usucapiendo. § 1º São exemplos de títulos ou instrumentos a que se refere ocaput: I – compromisso ou recibo de compra e venda; II – cessão de direitos e promessa de cessão; III – pré-contrato; IV – proposta de compra; V – reserva de lote ou outro instrumento no qual conste a manifestação de vontade das partes, contendo a indicação da fração ideal, do lote ou unidade, o preço, o modo de pagamento e a promessa de contratar; VI – procuração pública com poderes de alienação para si ou para outrem, especificando o imóvel; VII – escritura de cessão de direitos hereditários, especificando o imóvel; VIII – documentos judiciais de partilha, arrematação ou adjudicação. § 2º Em qualquer dos casos, deverá ser justificado o óbice à correta escrituração das transações para evitar o uso da usucapião como meio de burla dos requisitos legais do sistema notarial e registral e da tributação dos impostos de transmissão incidentes sobre os negócios imobiliários, devendo registrador alertar o requerente e as testemunhas de que a prestação de declaração falsa na referida justificação configurará crime de falsidade, sujeito às penas da lei. § 3º A prova de quitação será feita por meio de declaração escrita ou da apresentação da quitação da última parcela do preço avençado ou de recibo assinado pelo proprietário com firma reconhecida. § 4º A análise dos documentos citados neste artigo e em seus parágrafos será realizada pelo oficial de registro de imóveis, que proferirá nota fundamentada, conforme seu livre convencimento, acerca da veracidade e idoneidade do conteúdo e da inexistência de lide relativa ao negócio objeto de regularização pela usucapião. Tal norma regulamenta o Art. 216-A, §2º, da Lei 6.015/73, que tem a seguinte redação: Art. 216-A. Sem prejuízo da via jurisdicional, é admitido o pedido de reconhecimento extrajudicial de usucapião, que será processado diretamente perante o cartório do registro de imóveis da comarca em que estiver situado o imóvel usucapiendo, a requerimento do interessado, representado por advogado, instruído com: (…) § 2oSe a planta não contiver a assinatura de qualquer um dos titulares de direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo ou na matrícula dos imóveis confinantes, o titular será notificado pelo registrador competente, pessoalmente ou pelo correio com aviso de recebimento, para manifestar consentimento expresso em quinze dias, interpretado o silêncio como concordância. Como se vê, a regulamentação proferida pelo CNJ flexibiliza a exigência legal: a Lei 6.015/73 exige a notificação de todos os titulares de direitos sobre o bem, enquanto o Prov. 65/17 dispensa a notificação nas hipóteses em que se demonstre não haver obrigações pendentes nem discussão judicial sobre ele. Uma vez existente normatização nacional sobre o tema por órgão administrativo com competência para tanto, não cabe ao Oficial nem a esta Corregedoria Permanente imiscuir-se sobre eventuais vícios na norma do CNJ, sendo obrigatória sua observância enquanto não houver manifestação na via jurisdicional competente afastando sua vigência. No presente caso, não estão presentes todos os requisitos previstos no Art. 13 do Prov. 65/17 do CNJ, já que não há prova de quitação das obrigações constantes do registro, sendo esta a justificativa do Oficial para negar o pedido de dispensa feito pela requerente. Ocorre que, como bem pontuado pelo Oficial e pelo D. Promotor, as NSCGJ de São Paulo, na regulamentação da Reurb, permite a dispensa de prova de quitação quando se demonstre, por outros meios, inexistir controvérsia judicial sobre a titularidade do bem. Veja-se que, nos termos do Art. 15, II, da Lei 13.465/17, é a usucapião extrajudicial instrumento de regularização fundiária. De fato, a usucapião se mostra como meio efetivo de garantir o direito à moradia regular, dando ao bem imóvel a condição de legalidade e inserindo-o dentro do mercado, por meio do regular cadastro imobiliário, não por outra razão sendo tal instituto incluído na Constituição Federal. Assim, deve-se privilegiar a usucapião como instrumento legítimo de regularização fundiária, em especial a via administrativa, que concede celeridade ao procedimento ao mesmo tempo que desafoga o poder judiciário, que se limita às questões em que há efetivo conflito de interesses. Por tais razões, sendo devidamente comprovado inexistir qualquer discussão sobre a propriedade ou demais obrigações que a tenha por objeto, por meio das competentes certidões de distribuição, entendo que a exigência de comprovante de quitação de todas as obrigações que recaem sobre o imóvel possa ser dispensada, em especial quando tais obrigações tiveram seu prazo esgotado há muito tempo e outros elementos de prova demonstrem a posse ininterrupta do bem sem qualquer impugnação, aplicando-se ao procedimento de usucapião extrajudicial, por analogia, o item 309.5 e seguintes do Cap. XX das NSCGJ. Tal aplicação, contudo, não pode ser generalizada. Deve se dar especial atenção aos elementos concretos de cada pedido de usucapião, em especial àqueles cujas obrigações de compromisso de compra e venda e cessões de direito se deram há muito tempo, em que se presuma já haver o falecimento dos titulares de direitos sobre o bem, inviabilizando tanto a obtenção do comprovante de quitação quanto sua notificação ou de terceiros. Por tal razão o efeito normativo requerido não pode ser concedido, dependendo de sedimentação da jurisprudência neste sentido, em especial com manifestação da E. CGJ para que haja uniformidade de entendimento em todo o estado, e não apenas nesta Capital. Ainda, tratando-se de flexibilização da previsão expressa do Art. 216-A, §2º da Lei 6.015/73, o alcance de tal dispensa deve ser limitado aos titulares de direito de compromisso de compra e venda e demais cessões de direitos existentes no registro imobiliário, não sendo possível a dispensa de notificação do titular de domínio. Isso porque, tratando-se a usucapião de método de aquisição de propriedade (e consequente perda pelo antigo titular), mostra-se temerária sua concessão sem qualquer participação do titular de domínio no procedimento. Tal entendimento já foi adotado por este juízo no Proc. 1134486-66.2018.8.26.0100. Tal exigência quanto aos demais titulares de direitos, contudo, pode ser afastado por meio das certidões do distribuidor, novamente atentando-se às peculiaridades do caso concreto, já que estes não são proprietários do imóvel (cujo direito é protegido de forma ampla pela Constituição), mas meros titulares de direitos de aquisição que os cederam, muitas vezes em cadeia de cessões, até que se culmine no requerente da usucapião. Em resumo: sendo a usucapião meio de regularização fundiária, deve tal instituto ser facilitado ao máximo, porém dentro dos limites legais. Destarte, considerando-se as peculiaridades de cada caso concreto, possível a aplicação analógica do item 309.5 do Cap. XX das NSCGJ, entendendo-se como prova de quitação dos compromissos e cessões de direito intermediários existentes no registro do imóvel a juntada de certidões negativas do distribuidor, com exceção do titular de domínio, que deve sempre ser notificado, a menos que preenchidos os requisitos do Art. 13 do Prov. 65/17 do CNJ. Aplicando-se tal entendimento à presente dúvida, fica mantida a exigência de notificação apenas dos titulares de domínio Abilio Ribeiro de Barros e Maria Baldini de Barros ou seus herdeiros/sucessores, já que os demais direitos existentes na inscrição imobiliária venceram todos na década de 1960, juntando-se certidão negativa de distribuição comprovando a inexistência de lide sobre as referidas obrigações. Ainda, devem ser notificados os entes públicos e síndico do edifício, já que não há previsão legal e tampouco requerimento para dispensa. Pontuo que a notificação dos titulares poderá se dar por edital acaso comprovada a impossibilidade de serem encontrados os titulares e herdeiros. Neste sentido, já decidi no Proc. 1094787-68.2018.8.26.0100: “Destarte, falecidos os proprietários, são os herdeiros aqueles que devem ser notificados, sendo ônus do requerente apresentar ao registrador meios hábeis a demonstrar quem são estes herdeiros e como podem ser encontrados, permitindo-se a citação por edital somente quando seja comprovado que foram empregados todos os esforços possíveis para localização destes, com resultados infrutíferos.” Finalmente, fica dispensada a citação da fideicomissária Associação da Igreja Metodista – Paróquia Central, uma vez que comprovado que a requerente Associação da Igreja Metodista é sua sucessora. Destaco que a análise dos demais requisitos necessários a concessão do pedido deverá ser oportunamente analisada pelo Oficial, tendo a presente dúvida apenas afastado a necessidade das notificações, nos termos acima. Do exposto, julgo parcialmente procedente a dúvida suscitada pelo Oficial do 1º Registro de Imóveis da Capital, a requerimento da Associação da Igreja Metodista, afastando a necessidade de citação de titulares de direitos sobre o bem, mas mantendo a exigência quanto aos titulares de domínio, entes públicos e síndico do edifício. Não há custas, despesas processuais nem honorários advocatícios decorrentes deste procedimento. Oportunamente, arquivem-se os autos. – ADV: WANDERLEY EDUARDO NOGUEIRA (OAB 380601/SP)

Fonte: Portal do RI

Processo 1074288-29.2019.8.26.0100

Dúvida – Registro de Imóveis – Paulo Waldemar da Silva – Vistos. Trata-se de dúvida suscitada em procedimento extrajudicial de usucapião pelo Oficial do 10º Registro de Imóveis da Capital, a requerimento de Paulo Waldemar da Silva, cujo objeto é o imóvel de matrícula nº 84.428. Foram apresentados diversos óbices quanto ao pedido (fls. 222/225), tendo restado os seguintes após cumprimentos e concordância pelo suscitado: 1) Apresentação de título que demonstre a doação do imóvel, de modo a afastar a exigência de notificação dos proprietários tabulares; 2) Requerimento de notificação do promitente vendedor; 5) Certidões negativas do proprietário e cônjuge; 8) Complementação dos documentos comprobatórios da posse. O Oficial justifica os óbices com base nas exigências legais relativas a necessidade de realização de notificações dos titulares de direitos sobre o bem, cuja dispensa é excepcional e demanda comprovação por documentos, além de outras exigências expressas no Art. 216-A da Lei 6.015/73 e no Prov. 65/17 do CNJ. Juntou documentos às fls. 08/284. O suscitado não se manifestou nestes autos (fl. 285), mas em sede administrativa (fls. 227/235) aduziu que juntou o documento de doação requisitado, que não há necessidade de notificação do promitente vendedor, que não pode obter a certidão negativa em nome de Lydia, cônjuge do proprietário, e que juntou documentos comprovatórios da posse. O Ministério Público opinou por estar a dúvida prejudicada (fls. 289/291). É o relatório. Decido. O §7º do Art. 216-A da Lei de Registros Públicos previu a suscitação de dúvida como procedimento a ser adotado para soluções de controvérsias entre registrador e requerente no pedido extrajudicial de usucapião. Ocorre que as peculiaridades do processo de usucapião exige menor rigor quanto a aplicação do Art. 203 da LRP: uma vez que a improcedência representa tão somente o afastamento dos óbices para que se dê prosseguimento ao pedido extrajudicial, e não necessariamente o registro da usucapião, a concordância parcial não prejudica o pedido, já que o prazo da prenotação é flexível e há possibilidade de cumprir com as exigências em qualquer fase do pedido, enquanto vigente a prenotação. Por tais razões, entendo que a presente dúvida não está prejudicada com a concordância do suscitado com relação a alguns óbices, sendo assim possível seu julgamento. Passo a análise dos óbices controversos. Conforme recentemente decidi no Proc. 1071425-03.2019.8.26.0100, ainda que a usucapião administrativa busque a simplificação do procedimento de reconhecimento da prescrição aquisitiva, não se pode ignorar que, em sendo procedente o pedido, está se declarando a perda de propriedade dos titulares de domínio. Por tal razão, em obediência ao contraditório e, especialmente evitando que determinada pessoa perca sua propriedade sem conhecimento, a notificação do proprietário tabular ou de seus herdeiros é essencial, exceto quando a hipótese prevista no caput do Art. 13 do Prov. 65/17 do CNJ esteja plenamente caracterizada. Deste modo, conforme a matrícula nº 84.428 (fls. 55/56), o proprietário tabular do imóvel usucapiendo é José Bonazza, casado com Lydia Mammini Bonazza, de modo que sua notificação (ou de seus herdeiros) é imprescindível, a menos que se demonstre a existência de justo título ou instrumento que demonstre a existência de relação jurídica com o titular registral, bem como prova de quitação das obrigações. Além disso, poderia ser dispensada a citação dos titulares se apresentado título que demonstre que houve alienação da propriedade, de modo que haja inequívoca prova de que os titulares não mais têm interesse no imóvel. Em tal situação, contudo, os adquirentes hão de ser notificados para ciência. O que não se pode aceitar é que, sem que haja prova da quitação e da existência de relação jurídica, o requerente pretenda dispensar qualquer notificação, sob pena de aceitar-se a prescrição aquisitiva sem qualquer participação ou manifestação de vontade, ainda que presumida, dos titulares do direito. Pela mesma razão, também é irrelevante a modalidade de usucapião para que se decida sobre a necessidade, ou não, de tais notificações. Assim, corretas as exigências 1 e 2 da nota devolutiva: deve o interessado requerer a notificação dos proprietários (ou herdeiros) ou, alternativamente, de eventuais adquirentes do imóvel por instrumento apto a tanto, devidamente comprovado. Com isso, não havendo qualquer documento que comprove a doação direta entre proprietários e Rodrigo Andrade Bonazza, a notificação somente deste último não é suficiente para suprir a exigência. Já quanto a exigência de certidões, esta existe para que se comprove a posse mansa e pacífica, sem existência de qualquer ação judicial cujo objeto seja o imóvel, o que inviabilizaria a usucapião. Deste modo, sendo Lydia esposa do proprietário tabular, certidão negativa em seu nome é necessária ao pedido, nos termos do Art. 4º, IV, b, do Prov. 65/17 do CNJ. Não se ignora a afirmação de que a certidão não pode ser obtida, pois inexistente CPF de Lydia. Ocorre que há outros meios de busca, com base no nome e filiação, disponibilizado pelos Tribunais para tais situações excepcionais. Caberá ao requerente, portanto, demonstrar que buscou outros meios para obtenção das certidões exigidas no provimento, não sendo suficiente a mera alegação de impossibilidade por desconhecer os número de seu CPF. Destarte, somente se efetivamente demonstrada a impossibilidade de obtenção das certidões, poderá o Oficial, em seu juízo de qualificação, dispensá-la, exigindo outros documentos que demonstrem “inexistência de ações que caracterizem oposição à posse do imóvel”, ou mesmo entender por tal inexistência com base, por exemplo, no tempo em que os titulares faleceram. De qualquer forma, não havendo efetiva comprovação da impossibilidade de obtenção das certidões, fica mantido o óbice, ressalvada a hipótese de novo pedido de dispensa, devidamente justificado com documentos, a ser oportunamente analisada pelo oficial com possibilidade de dúvida a esta Corregedoria, em caso de discordância com a decisão. Finalmente, o Oficial exigiu a apresentação de documentos que comprovem a posse por todo o período prescritivo, entendendo não ser suficientes os documentos apresentados. Ocorre que a comprovação da posse diz respeito ao próprio mérito do pedido e o Art. 4º, III, do Prov. 65/17 tem claro caráter exemplificativo: sendo requisito da usucapião a demonstração de posse contínua, cumpre ao requerente suprir o ônus de demonstrar a existência de tal fato, através dos documentos que entender aptos para tanto, incluindo declarações de testemunhas tomadas por tabelião de notas, dados constantes da ata notarial e outros documentos, como comprovantes de pagamento de impostos ou contas relativas ao imóvel. Em outras palavras, cumpre ao requerente fazer tal demonstração, cabendo ao Oficial, se entender necessário e no interesse de garantir a eficácia e utilidade do procedimento, exigir mais documentos ou realizar diligências, conforme autorizado no Art. 17 do Prov. 65/17. Tal exigência, contudo, não pode ser entendida como óbice intransponível ao seguimento do procedimento. É dizer que, informado pelo Oficial de que talvez não haja suficiência dos documentos comprobatórios da posse, pode o requerente optar por apresentar novas provas ou requerer diligências ou, se entender que os documentos são suficientes para o pedido, informar expressamente ao Oficial que dispensa a produção de novas provas, cabendo ao registrador, nesta hipótese, dar seguimento ao procedimento, com as respectivas notificações e outras etapas essenciais, se ainda não realizadas, julgando ao final o mérito do pedido com base nos documentos apresentados. Somente neste momento, ou seja, quando o Oficial der sua manifestação definitiva sobre o pedido, podendo entender inclusive pela insuficiência de documentos (Art. 17, §2º, Prov. 65/17), é que caberá manifestação desta Corregedoria se houver requerimento do interessado, nos termos do Art. 17, §5º, do citado provimento. Em suma, quanto ao último óbice relativo a nota devolutiva em análise nestes autos, manifesto-me apenas no sentido de que caberá ao requerente apresentar os documentos solicitados, requerer a realização de diligências (ou justificação administrativa) ou expressamente consignar que entende comprovada a posse, dispensando qualquer providência adicional para tal fim e requerendo o prosseguimento do pedido. Somente ao final, com a manifestação de mérito do Oficial, em caso de improcedência poderá ser suscitada dúvida para que esta Corregedoria analise se houve efetiva comprovação da posse e preenchimento de todos os requisitos necessários para a procedência do pedido. Do exposto, julgo procedente a dúvida suscitada pelo Oficial do 10º Registro de Imóveis da Capital, a requerimento de Paulo Waldemar da Silva, mantendo os óbices apresentados, com observação quanto a forma de cumprimento do óbice relativo à comprovação da posse, nos termos acima Não há custas, despesas processuais nem honorários advocatícios decorrentes deste procedimento. Oportunamente, arquivem-se os autos. P.R.I.C.. – ADV: VANDER JOSE DE MELO (OAB 102700/SP).

Fonte: Portal do RI