Processo 1064389-07.2019.8.26.0100

Dúvida – Registro de Imóveis – Jose Fera Credidio Neto – – Elyria Bonetti Yoshida – Vistos. Trata-se dedúvida inversa suscitada por José Fera Credido Neto e Elyria Bonetti Yoshida em face do Oficial do 14º Registro de Imóveis da Capital, após segunda negativa de registro de usucapião extrajudicial relativa ao imóvel transcrito sob nº 73.749. Os suscitantes afirmam que após o afastamento dos óbices anteriormente apresentados pelo Oficial no Proc. 1006201- 21.2019.8.26.0100, foi solicitado a comprovação de pagamento de ITBI referente a cessão de direitos hereditários, o que foi atendido, além de comprovante do recolhimento de ITCMD relativo ao inventário de Vincenzo Candia. Discordam os suscitantes de tal exigência, alegando ser inócua tal exigência, além de não haver burla a legislação. O Oficial manifestou-se às fls. 24/26, juntando documentos às fls. 27/43. Aduz que, no procedimento anterior, foi determinado que o Oficial verificasse se não se estava a burlar as formas tradicionais de aquisição de propriedade, de modo que exigiu os comprovantes de pagamento dos tributos. Vieram aos autos cópia do processo administrativo de usucapião (fls. 64/323). O Ministério Público opinou pela procedência dadúvida (fls. 58/59). É o relatório. Decido. O presente óbice deve ser afastado. De fato, ao decidir o Processo nº 1006201- 21.2019.8.26.0100, após afastar os óbices ali analisados, determinou-se que deveria o Oficial atentar-se ao disposto no §2º do Art. 13 do Prov. 65/2017, evitando assim que o processo de usucapião fosse usado como forma de burlar os meios tradicionais de aquisição de propriedade. Tal norma é de essencial importância, pois visa coibir a utilização do procedimento extrajudicial de usucapião como meio de aquisição da propriedade quando tal aquisição poderia ser feita de outros modos, de especial modo a impedir que o interessado se furte a pagar emolumentos com escrituras públicas, taxas judiciárias e outros impostos eventualmente incidentes. Conforme já apontado em outras decisões deste juízo, o procedimento extrajudicial de usucapião em muito se assemelha ao processo judicial, tendo como mais importante diferença a inexistência de lide ou contestação ao pedido. Não por outra razão, o Prov. 65/2017 exige a apresentação de requerimento nos moldes da petição inicial, além do procedimento demandar a notificação de interessados, juntada de documentos que comprovem a posse e julgamento do mérito do pedido pelo Oficial de Registro. Neste comparativo, legítimo se faz entender o Art. 13, §2º do Prov. 65/2017 como analogia ao interesse de agir necessário nas ações judiciais: se for aparente que o requerente pretende burlar os meios tradicionais de aquisição de propriedade, cumpre ao Oficial exigir explicações ou documentos que demonstrem a necessidade do pedido de usucapião para que atinja seu objetivo; ficando claro que a aquisição poderia ser feita, em tempo hábil e sem grandes dificuldades, através dos meios tradicionais de aquisição, o pedido deve ser indeferido, assim como a ação judicial seria extinta sem julgamento do mérito por falta de interesse de agir. Com base em tais premissas, em que pese a cautela do Oficial, a interpretação dada com relação ao decidido na dúvida anterior extrapola os objetivos da norma e, de certo modo, contraria os próprios fundamentos da usucapião. Naqueles autos, decidiu-se pela desnecessidade de citação dos cedentes, com base no caput do Art. 13 do Prov. 65/17 do CNJ. Isso porque, havendo negócio jurídico entre as partes com relação ao imóvel objeto do pedido, presume-se que não haverá oposição à usucapião, já que o outorgante alienou seus direitos sobre o bem. Ocorre que, ao presumir que não há oposição, surge a dúvida com relação a necessidade da usucapião. Ora, se há concordância do proprietário ou outro titular de direitos sobre o bem, deve a parte explicar porque não formaliza tal concordância em título apto ao registro. Daí a inserção do §2º no citado Art. 13, além do comentário constante na decisão da dúvida anterior. No presente caso, a notificação dos cedentes foi dispensada com base nos documentos apresentados, inclusive o pagamento do imposto incidente sobre a operação. Deste modo, demonstrou a parte a regularidade na origem da posse do imóvel: passou a exercê-la após adquirir de quem entendia ser titulares do direito de propriedade. Isso não significa, contudo, ser necessária a demonstração de que os cedentes obtiveram tais direitos hereditários regularmente, com comprovação do ITCMB. Demonstrada a boa-fé na aquisição da posse, está cumprido um dos requisitos da usucapião ordinária, havendo justo título. Se não se está pleiteando a acessio possessionis, irrelevante a comprovação da titularidade do direito pelo cedente. Portanto, pelos próprios requisitos da usucapião pleiteada, a exigência formulada se mostra descabida. Ainda, se fosse pleiteada a usucapião extraordinária, uma vez afastada a exigência de justo título e boa-fé, a exigência de comprovantes de pagamento de imposto seria ainda mais desnecessária. Destarte, para os fins do Art. 13, §2º, do Prov. 65/17, não há necessidade de que seja comprovada a regularidade de todas as alienações anteriores, até porque se totalmente regulares a usucapião seria desnecessária. Em outras palavras, a exigência de comprovante do ITCMD é inepta a demonstrar violação ou não aos meios tradicionais de aquisição de propriedade. Eventual exigência de pagamento de imposto pode ser necessária para fins de demonstrar a origem da posse e existência de boa-fé, mas no presente caso tal comprovação já foi feita com o recolhimento do ITBI sobre a cessão de direitos que deu origem à posse que se pretende ver utilizada para reconhecimento da prescrição aquisitiva. Não se está a dizer, aqui, que não há qualquer violação aos meios tradicionais de aquisição de propriedade no presente caso, mas apenas que a exigência do Oficial não é apta para comprovar a inexistência de fraude. Nada impede, contudo, que em sua qualificação registral ao fim do pedido entenda o Oficial que a aquisição poderia se dar de forma regular sem grandes dificuldades, indeferindo o pedido ou pedindo maiores esclarecimentos do requerente. Destaco a expressão “sem grandes dificuldades”. Isso porque, a depender do pedido, pode ser possível a aquisição de título aquisitivo, mas o processo para adquirí-lo seria tão trabalhoso que se justifica o interesse de agir no pedido de usucapião, não havendo burla aos métodos regulares. Tal hipótese ocorreria, por exemplo, quando houvesse sucessivas aquisições de direito por causa mortis, mas sem inventário: o interessado até poderia requisitar a abertura de todas as partilhas necessárias em uma cadeia de cessões para que obtivesse a adjudicação do imóvel, mas tal procedimento seria tão demorado ou dificultoso que a usucapião é o único meio efetivo para obtenção da regularidade da propriedade em tempo hábil. No caso concreto, todavia, em não havendo análise do Oficial sobre o mérito do pedido, não pode esta corregedoria manifestar-se, sob pena de supressão de instância. Diante do exposto, julgo improcedente a presente dúvida inversa, afastando a exigência de comprovante de recolhimento de ITCMD, determinando o regular seguimento o processo administrativo de usucapião. Não há custas, despesas processuais ou honorários advocatícios decorrentes deste procedimento. P.R.I.C. – ADV: NELSON ROBERTO TURCO (OAB 31190/SP)

Fonte: DJE/SP 24-10-2019

Processo 1104096-79.2019.8.26.010

Dúvida – Registro de Imóveis – Leonor Selva Barbosa – Vistos. Trata-se de dúvida suscitada pelo 18º Oficial de Registro de Imóveis da Capital a requerimento de Leonor Selva Barbosa após negativa de registro de usucapião extrajudicial. A requerente protocolou pedido administrativo de usucapião na modalidade extraordinária tendo por objeto o imóvel matriculado sob o nº 66.181 do 18º Registro de Imóveis da Capital. Alega que era usufrutuária do imóvel, mas que tal condição alterou-se quando celebrou união estável, pois com tal fato o usufruto teria cessado por cláusula resolutiva, sendo que passou a exercer posse como se proprietária fosse, além de preencher os demais requisitos para declaração da prescrição aquisitiva. Regularmente instruído e autuado o procedimento, foram realizadas as notificações previstas em lei e não foi apresentada qualquer impugnação, com exceção da publicação de edital, que não foi publicado pois o Oficial vislumbrou óbice na natureza da posse da requerente, por ser ela usufrutuária do imóvel, usufruto este que tinha por condição resolutiva o casamento da requerente. Como esta não se casou e o usufruto não foi cancelado, continua a ser usufrutuária do imóvel, inexistindo posse justa que fundamente a usucapião (fls, 642/644). A requerente pediu reconsideração da decisão ou remessa dos autos a este juízo (fls. 656/690), aduzindo que não houve impugnação ao pedido, que a ata notarial atestou a posse com animus domini, que a modalidade extraordinária dispensa comprovação de justo título e boa-fé e que houve transmudação do caráter da posse. O Ministério Público opinou às fls. 699/701 pela procedência da dúvida, mantendo a negativa ao registro. É o relatório. Decido. A presente dúvida tem por fundamento o Art. 17, §5º, do Prov. 65/17 do CNJ, que permite a suscitação de dúvida em face de decisão do Oficial de Registro de Imóveis que rejeitar requerimento de usucapião extrajudicial. Nestes termos, cumpre a este juízo analisar se preenche a requerente os requisitos da usucapião, lembrando sempre que o procedimento extrajudicial tem cognição limitada e não impede rediscussão pela via judicial, conforme Art. 216-A, §9º, da Lei de Registros Públicos. Dito isso, esclareço que a mera inexistência de impugnação não leva ao automático reconhecimento do pedido. Tratando-se de meio de aquisição de propriedade (e consequente perda pelo proprietário tabular), cumpre ao Oficial de Registro de Imóveis garantir que estão preenchidos os requisitos legais que autorizam o reconhecimento da prescrição aquisitiva, impedindo o reconhecimento quando o requerente, apesar de não sofrer qualquer oposição, não tem direito a aquisição da propriedade pela via do usucapião. Assim, fica desde logo afastado o argumento da requerente quanto ao silêncio do proprietário tabular, que apesar de fazer presumir sua anuência, não obriga o Oficial a reconhecer pedido inapto por outros fatores. Quanto a ata notarial, em que pese seu inegável valor probatório, a simples afirmação em seu conteúdo de que foram preenchidos os requisitos possessórios não vincula o Oficial de Registro. Isso porque foi a este último que a legislação incumbiu de realizar os trâmites para a declaração de usucapião, com análise de todos os documentos protocolados que, em seu conjunto, incluindo a ata notarial, permitem reconhecer o preenchimento dos requisitos legais. A ata notarial sem dúvida expressa a percepção sensorial do Tabelião quanto aos fatos verificados, não podendo ser desconsiderada principalmente quanto aos fatos relativos a situação contemporânea do imóvel. Assim, se o Tabelião atesta que o requerente ocupa o imóvel, que não há sinais de oposição a posse e que o requerente é conhecido na região pelos vizinhos, tais fatos não podem ser simplesmente afastados pelo registrador, dado sua presunção de veracidade. Todavia, aqueles elementos constantes da ata notarial relativos a fatos passados ou mera descrição de alegações e documentos trazidos pelo próprio requerente são passíveis de reavaliação pelo registrador, principalmente quando confrontados com outros documentos e impugnações trazidos ao processo administrativo que corre perante a serventia imobiliária. No presente caso, a ata notarial de fato comprova que a requerente tem posse atual sobre o imóvel, como se denota da autorização dada a Tabeliã para ingresso no imóvel. Todavia, as alegações referentes a posse passada foram apenas descritas em conformidade com o pedido da requerente, sendo citados os documentos apresentados. Veja-se que não há nenhuma manifestação conclusiva pela Tabeliã acerca da natureza da posse. Na ata consta apenas que “a requerente declara que a posse que exerce desde o início da União Estável é exercida com animus domini, sendo mansa, pacífica, contínua e de boa fé há mais de 15 (quinze) anos, o que caracterizaria os requisitos para a concessão da Usucapião Extraordinária”. Ou seja, a ata faz prova tão somente de que a requerente fez tais declarações, mas não que os fatos declarados são necessariamente verdadeiros, permitindo uma reavaliação pelo Oficial de Registro. Não por outra razão, consta da ata: “A requerente foi ainda cientificada de que esta ata não tem valor de confirmação ou estabelecimento de propriedade, servindo apenas para a instrução de requerimento extrajudicial de usucapião para processamento perante o registro de imóveis competente.” Fica, portanto, afastado o argumento de que a ata notarial comprovaria a posse ad usucapionem da requerente. Quanto a modalidade de usucapião, de fato o Art. 1.238 do Código Civil dispensa a necessidade de boa-fé e justo título para reconhecimento da usucapião extraordinária. Todavia, o requisito do animus domini continua existente, pois o requerente deve “possuir como seu” o imóvel. Ou seja, não basta a mera posse, mas a posse exercida como se proprietário fosse. Por tal razão, superado também o argumento de que a modalidade de usucapião representaria seu reconhecimento com o mero exercício da posse por prazo de 15 anos, já que tal posse deve ser qualificada com o animus de proprietário. Resta, por fim, o argumento relativo a transmudação da propriedade. E, aqui, a posse precária, a título de usufruto, não foi alterada. O R. 3 da matrícula nº 66.181 é claro: a requerente, Leonor Selva Barbosa, em virtude de separação judicial, passou a ter o usufruto do bem, até que “venha a se casar novamente”, hipótese na qual o usufruto seria extinto e o imóvel restituído ao detentor da nua propriedade. Além disso, a requerente foi obrigada a habitar o imóvel com os filhos até que estes atingissem 21 anos. A leitura de tais cláusulas deixa claro que, quando da separação, o usufruto restou atribuído à separanda visando garantir que esta e seus filhos não fossem privados de moradia digna, com “diminuição no seu padrão de vida”, como consta da matrícula. Todavia, fica claro também a natureza passageira de tal usufruto, sendo que a propriedade plena retornaria ao nu proprietário tão logo a usufrutuária se casasse novamente. Ou seja, a requerente tinha ciência de que, casando-se, teria que restituir o imóvel a seu ex-marido, não sendo sua proprietária. Prejudicado, assim, o animus domini necessário ao reconhecimento da usucapião. E nem se diga que, com a união estável, a natureza da posse seria alterada. Isso porque, em que pese a união estável dever ser pública para restar caracterizada, tal publicidade não é ampla em nem gera efeito de presunção de reconhecimento por toda a sociedade. É dizer que não houve prova de que o ex-marido sabia da união e por isso aquiesceu com a utilização da propriedade por ela. A cláusula é clara quanto a necessidade de casamento, e não mera relação com outra pessoa. E o casamento é solenidade pública, com publicação de proclamas e registro com ampla publicidade perante terceiros no registro civil. Assim, até poder-se-ia considerar que, mesmo casando, e não havendo qualquer ato pelo nu proprietário visando reaver a propriedade, a natureza da posse seria alterada, pois este saberia que o usufruto estaria extinto e assim não agiu, já que o casamento de fato gera presunção de ciência por terceiros devido a sua publicidade inerente, advinda do registro e demais formalidades. Com a união estável, contudo, não há tal presunção. Por isso, não há que se dizer que o nu proprietário omitiu-se em reaver a propriedade, já que não houve efetiva existência do fato necessário a realização da cláusula resolutiva, transmudando-se a natureza da propriedade. A requerente não se casou, podendo usufruir do bem, e tenta agora adquirir sua propriedade quando sabidamente não ocupava o bem como proprietária, mas como usufrutuária. Na lição de Benedito Silvério Ribeiro: “A posse, sendo a mera detenção material da coisa, não vai além dessa relação de fato (disposição física), a intenção não ultrapassa a vontade de não abandonar a coisa. É o caso do locatário, do usufrutuário, do comodatário, que detém a coisa em lugar do proprietário” (Tratado de Usucapião, vol. 1, p. 601). Portanto, a requerente não exerce a posse com animus domini pois sabe, e sempre soube, que era usufrutuária do bem, e não sua proprietária. Casando-se, ou com sua morte, o usufruto será extinto, e o bem revertido ao nu proprietário (ou seus herdeiros). Mas a propriedade plena não poderá ser adquirida pela requerente se não por negócio jurídico com o nu proprietário, pois não preenche os requisitos necessários a obtenção da propriedade por usucapião. Lembro, por fim, que tais conclusões são tomadas com os elementos presentes nestes autos, não havendo impedimento para que a requerente busque a via judicial com o fim de produzir outras provas e buscar a alteração do entendimento aqui exarado. Do exposto, julgo procedente a dúvida suscitada pelo 18º Oficial de Registro de Imóveis da Capital a requerimento de Leonor Selva Barbosa e mantenho o óbice referente ao pedido extrajudicial de usucapião. Não há custas, despesas processuais nem honorários advocatícios decorrentes deste procedimento. Oportunamente, arquivem-se os autos. P.R.I.C. – ADV: RUBENS GOMES HENRIQUES (OAB 383120/SP)

Fonte: DJE/SP 11.11.2019